国債や投資信託、株式投資など、さまざまな選択肢がある資産運用ですが、その中でも注目を集めているのは不動産投資です。
今回は、不動産投資が注目されている理由を社会情勢の視点も交えて解説します。また、不動産投資をするメリットや事前に知っておきたい注意点、不動産投資で成功するための4つのポイントも紹介します。
目次
なぜ今不動産投資が注目されているのか？
不動産投資は、なぜ近年注目されているのでしょうか？不動産投資が注目されている理由や背景について見ていきましょう。
老後の資産不足への不安が高まっている
2019年6月、金融庁は「老後に公的年金以外で約2,000万円の資産が必要」とする趣旨の報告書を公表しました。いわゆる「老後2,000万円問題」はメディアに大きく取り上げられ、社会的な注目を集めました。この報告書は後に撤回されたものの、老後の資産不足への不安を高めるきっかけになりました。
また、急激に進行していく超高齢化社会において「公的年金制度が破綻するのでは？」と不安を抱く人が、若者世代を中心に増えてきています。将来、公的年金の受給開始年齢が引き上げられるだけでなく、受給金額が引き下げられる可能性もあることから、年金だけで生活していくことが難しい世の中になると警鐘を鳴らす専門家もいます。
このように、公的年金制度の運用が不安視される中で、不動産投資は資産形成に有効な自己防衛手段になるため、近年注目が集まる要因の一つとなっています。
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日本銀行の政策によりローン金利の低下
日本銀行のマイナス金利政策（マイナス金利付き量的・質的金融緩和）が2016年から開始されたことにより、住宅ローンの金利は低水準を維持し続けています。
マイナス金利政策とは…
日本銀行が民間の金融機関から預かっている当座預金の金利をマイナスにすること
民間の金融機関は、資金を預けたままにしておくと日本銀行に金利を支払うことになるため、積極的に融資を行うようになりました。住宅ローンの金利が下がり、不動産投資へのハードルも下がったことで、積極的に不動産に投資する個人・法人が増えつつあります。
住宅ローン金利は変動する可能性はありますが、現状（2023年11月時点）は比較的低金利で融資を受けられる状況が続いているため、今後も不動産投資が注目されることが予想されます。
若年層を含めた個人投資家の増加
近年は不動産投資に限らず、株式投資や投資信託など、さまざまな投資を行う個人投資家が増加しています。非課税メリットが大きい「NISA制度」、税金優遇の恩恵が高い「iDeCo」などへの関心が高まり、投資による資産形成が浸透し始めたといえるでしょう。
特に20代、30代の若年層では、インターネットで気軽に始められる投資商品や、少額からスタートできる「つみたてNISA」が注目を集めています。
また、新型コロナウイルス感染拡大による自粛も、個人投資家が増加するきっかけとなりました。自宅で過ごす時間が長くなった自粛期間には証券会社の口座開設数が増えており、特にネット証券会社の口座開設数の伸びが目立っています。2020年には、2019年と比較して口座数が約20％増えたネット証券会社もあります。
■参考：証券口座数が増加 コロナでネット通じ売買の個人投資家増加か
東京都の再開発計画
2021年に開催された東京オリンピックをきっかけとして、有明・お台場・夢の島などの湾岸エリアを中心とした再開発が進みました。今後は、大手町、虎ノ門、八重洲、銀座、日本橋、京橋、渋谷、品川など、東京都内の複数エリアで再開発が計画されています。
また、再開発は東京都心だけにとどまりません。例えば、名古屋におけるリニア中央新幹線開業を見すえた計画など、地方都市でも再開発プロジェクトが予定されています。
再開発エリアやその周辺地域は、利便性が高まり、人が多く集まるようになります。土地やマンションなどの不動産価値が上昇しやすいことから、主要エリアでの再開発は不動産投資家の注目を集めています。
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不動産の資産運用で収益を得る方法
不動産の資産運用を行う場合には、収益を得る方法がいくつかあります。ここでは、次のような代表的な方法を3つご紹介します。
- 賃貸経営の家賃収入
- 物件の売却益
- 不動産運用で得た収益による規模拡大
賃貸経営の家賃収入
不動産の資産運用で得られる利益の一つに、家賃収入があります。家賃収入は物件を保有している間に得られる「インカムゲイン」で、物件を人に貸し出すことにより月々の家賃収入を得られます。入居者がいる限り、安定的かつ継続的に得られる収入です。
不動産投資ローンを利用して投資を行った場合、毎月決められた金額を返済していくことになりますが、家賃収入があれば返済に充当できます。手元にまとまった資金がなくても資産形成ができるのは、不動産投資ローンの活用メリットです。
物件の売却益
不動産の資産運用で得られる収入には、物件の売却益もあります。売却益は物件購入時と売却時の差額から得られる「キャピタルゲイン」です。インカムゲインのように継続的に収入を得ることはできませんが、短期間で大きな利益を得られる可能性があるのが特徴です。
物件価格は、地価や価値の上昇により、購入時よりも上昇することがあります。逆に、入居需要が減少し、建物や設備の経年劣化が進むことで価格が下がる場合もあります。そのため、将来の物件価値を見越して、修繕やリフォームなどを計画的に行うことが必要です。
不動産運用で得た収益による規模拡大
不動産運用で得た収益を元手に、新しい物件に投資をする手もあります。
例えば、1戸の区分マンションの賃貸経営が軌道に乗った後、2戸目、3戸目と所有物件を増やして経営規模を拡大することも可能です。1戸目の投資で得た知識やノウハウを次の物件運営に活かすことができるため、徐々に時間コストをかけずに効率的な投資が行えるようになるでしょう。
また、不動産運用で得た収益を、株式や投資信託、外貨などの金融商品に投下して運用するのも方法の一つです。
資産形成の観点で言えば、1つの投資方法だけに偏った運用をするのはおすすめできません。現物資産である不動産と金融商品とを組み合わせるなどして、リスクを分散させるのが基本です。不動産運用で得た収益を活用すれば、バランスの良い資産を築くこともできるでしょう。
不動産投資を行うメリット
不動産投資には、次に挙げるようなメリットがあります。
- 老後の年金代わりになり得る
- 所得税や住民税などの税金対策になる
- 経済情勢の変化・インフレに強い
- 本業があっても手間がかからない
- 家族の相続税の負担を軽減できる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
老後の年金代わりになり得る
株式投資や投資信託などの金融商品は、投資先企業の業績などと連動して大きな利益を得られる可能性がある一方で、不祥事の発生や社会情勢の急変などで株価が暴落する不安定さがあります。
その点、不動産投資では投資物件を賃貸経営することで、毎月の家賃収入を安定して得ることができます。もちろん空室リスクなどはあるものの、住む場所は誰にとっても必要なものであり、経済状況の変動の影響を受けにくい資産である点が魅力です。
長期的な運用でローン返済が完了すれば、老後の年金代わりとして家賃収入が継続的に見込め、生活資金不足への不安も和らぎます。
所得税や住民税などの税金対策になる
不動産投資では確定申告を行うことで、節税効果が見込めます。ケースバイケースですが、所得税、住民税、贈与税、相続税など各種税金がその対象です。
課税の仕組みを簡単に説明すると、不動産投資で得た収入（不動産所得）は給与所得など他の収入と合算され、所得合計額に対して課税されます。このとき、不動産投資にかかる費用のうち、認められた経費を所得から差し引くことができ、これを「損益通算」といいます。
結果的に所得合計額（課税対象額）を減らすことができるので、何もしない場合と比べて税金を低く抑えられます。不動産投資で経費計上できるのは、例えば次のような費用です。
・減価償却費
・物件の管理費用
・ローンの手数料
・金利（借入金利子）
・火災保険料
・税金（不動産取得税、固定資産税・都市計画税）
・修繕、リフォーム費用
・税理士の報酬
■関連記事：不動産投資の「税金対策」には注意が必要？仕組みが分かる基礎知識
経済情勢の変化・インフレに強い
不動産投資の賃貸経営は、経済情勢の変化による悪影響をあまり受けません。例えば、株式投資は不景気による影響を受けやすく値動きが激しいですが、賃貸経営では不景気だからといって入居者が一斉に退去することはありませんし、急激に家賃相場が下落することもありません。
また、物価が上昇して現金の価値が下がるインフレの状況においては、不動産の価値が上昇することから資産価値が増えます。現金を手元に置いておくよりも不動産を所有しているほうが有利です。物価上昇により家賃も上昇していく傾向にあるため、家賃収入アップも期待できるでしょう。
本業があっても手間がかからない
不動産投資では、株式投資やFXのデイトレーダーのように、日々変動する値動きを頻繁にチェックするといった手間がかかりません。そのため、会社員や公務員など本業を持っている人でも、本業に支障をきたすことなく資産運用ができます。
不動産投資を始める準備段階で、優良物件を購入するための下調べや諸手続き、融資先の確保などにはそれなりの手間がかかりますが、専門の不動産会社に相談すれば初心者でもサポートを受けられます。
また、物件購入後も、客付けや物件の内見、賃貸借契約にかかわる業務、家賃回収業務なども専門の賃貸管理会社に委託することが可能です。
家族の相続税の負担を軽減できる
自分に万が一のことがあった場合、家族に投資用の不動産を相続させることで、現金の相続より相続税の負担を軽減できます。
土地・建物の評価額である路線価や固定資産税評価額は、一般的に時価よりも低く設定されているため、現金よりも相続税評価額が低くなります。また、他人に貸している不動産は使用目的が限定されるため、相続税評価額をさらに下げることができます。
ほかにも、家族に投資用不動産を残すことで、家族が継続して家賃収入を得られるというメリットも得られます。
不動産投資を行うデメリット
不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、次に挙げるような注意すべきデメリットもあります。
- 黒字のときに節税効果が受けにくい
- 流動性が低く現金化しにくい
- 物件選びにミスしたときのリスクが大きい
それぞれ詳しく見ていきましょう。
黒字のときに節税効果が受けにくい
不動産投資の税金対策は、運用上のマイナスを損益通算することで得られる効果が大部分です。不動産運用が順調に推移して黒字の場合には、それほど節税効果は期待できません。「確実に節税効果が見込める資産形成をしたい」という考え方の人にはデメリットと受け止められるかもしれません。
ただ、不動産投資は長期的な視点で「家賃収入による収益を出すこと」が目的です。税金対策だけに目を奪われて、運用上のマイナスによる節税効果を過度に期待するのは本末転倒であるという点には注意が必要でしょう。
流動性が低く現金化しにくい
投資において、すぐに現金化しにくいことを「流動性が低い」と言います。不動産は金融商品などと比べて、この流動性が低く、現金化しにくいというデメリットがあります。
不動産が流動性が低いとされる理由には、次のようなものがあります。
- 売却に手間と時間がかかる
- 資産の価格が高く、買い手はまとまった資金が必要になる
- 相対取引かつ市場が閉鎖的であるため買い手が見つかりにくい
物件の引き渡しまでに、物件の査定、不動産業者との媒介契約締結、売却活動、購入希望者との価格交渉、買い手との売買契約締結などの手続きが必要になります。ケースによって異なりますが、売却完了まで半年以上かかることもあります。
物件選びにミスしたときのリスクが大きい
不動産投資は、物件選びに失敗すると、空室が発生して想定した家賃収入が得られなかったり、大規模な修繕やリフォームが必要になってしまったりする可能性があります。このため、物件選びを間違えると大きな損失が発生してしまいかねません。
物件選びの際は、信頼できる不動産会社を介して物件を探したり、空室リスクが低い条件の良い物件を選んだりすることが大切です。また、中古物件に関しては、過去に瑕疵があったかどうかを調べたり、修繕履歴などからメンテナンスが十分に行われている物件かどうかを確認したりすることで、購入後に後悔する可能性を減らせるでしょう。
不動産投資をする上で知っておきたい注意点
不動産投資は安定性が高く堅実である一方、注意すべきポイントがあります。ここでは、不動産投資をする上で知っておくべき3つの注意点について解説します。
空室リスク
不動産投資では、家賃収入があることで長期的に安定した収入を得られますが、入居者が退去するなど空室になってしまうと、空室期間中は家賃収入が入らない空室リスクがあります。
特に、物件を1戸だけ運用している場合に空室が生じてしまうと、家賃収入はゼロになってしまいます。金融機関などからの融資を受けて不動産投資をしている場合、ローン返済の原資は、給与や貯蓄などの自己資金から捻出することになります。
長期間の空室によって自己資金が不足し、不動産投資を続けることが困難になってしまっては元も子もありません。すぐ入居者が決まらないかもしれない空室リスクを想定し、ある程度手持ち資金に余裕を持たせることが大切です。
老朽化リスク
建物や設備は、経年により老朽化します。老朽化が進んで設備の交換や修理、大規模な建物や内装の修繕が必要になり、想定以上の費用が発生するリスクを「老朽化リスク」と言います。老朽化が進むと賃貸需要が少なくなりやすく、売却時の資産価値も低くなります。
老朽化リスクに備えるには、定期的な設備のメンテナンスや交換、リフォームにより、物件価値を維持・向上させることが重要です。中長期的な修繕計画を作成し、修繕費用をあらかじめ積み立てておくことも大切です。
また、中古物件へ投資する場合には、物件選定の際に修繕履歴から老朽化リスクが高くないかを評価することが重要です。新築物件であれば、建物や内装、設備も新しいため、一定期間は老朽化リスクの心配はありません。
自然災害リスク
不動産投資には、自然災害によるリスクもあります。
自然災害リスクとは…
台風や地震などの自然災害によって所有物件（建物）が損壊してしまうリスクのこと
近年では地震だけでなく、集中豪雨による河川の氾濫や土砂崩れなどによる被害が各地で発生しています。自然災害により、入居者が退居せざるを得ないような被害が建物に生じてしまうと、家賃収入が得られないだけでなく、物件の資産価値が大きく下がってしまう可能性もあるでしょう。
被害が軽い場合でも、建物や居室、設備の復旧費用・修繕費用がかかるなど、金銭的負担は少なからず発生すると想定しておくことが大切です。いつ発生するか分からない自然災害のリスクがあることを念頭に、火災保険・地震保険への加入が対策となります。
金利上昇に注意する
金融機関などから融資を受けて不動産投資を行っている場合は、金利の上昇に注意が必要です。融資額が大きい場合は、それだけ金利上昇の影響を大きく受けることになります。
近年はローン金利が低い状況が続いているため、金利の低い変動金利を選択するケースが多いでしょう。しかし、いつ金利が上昇に転じるかは不透明です。金利が上昇すると返済総額が膨らみ、キャッシュフローが悪化して返済不能に陥る可能性もあります。
金利上昇リスクに対しては、頭金を多く入れて融資額を減らしたり、余裕のあるときに繰り上げ返済をしたりすることも効果的です。融資を受ける場合は、金利上昇の可能性を考慮して余裕を持った返済計画を立てることをおすすめします。
ここで解説した3つのリスク以外にも、不動産投資で考えておきたいリスクがあります。それらのリスクや対応策については以下の記事で詳しく解説しています。
■関連記事：不動産投資の8つのリスクと回避のための対策について【徹底解説】
不動産投資が向いている人の4つの特徴
ここからは、不動産投資が向いている人の特徴について解説します。次の4つの特徴について見ていきましょう。
- 老後資金が心配な人
- インフレなどの経済情勢の変動に対応したい人
- 不動産投資ローンの借入が狙える人
- 生命保険としての運用もしたい人
老後資金が心配な人
老後の生活資金に心配があり、老後も年金以外に安定した収入を得たい人に不動産投資は向いています。
長期的に物件運用を行い、ローンを完済した後は物件が資産として手元に残ります。その後も賃貸経営を続けていけば家賃収入を継続して得ることができ、ローン返済がない分、手元に残るお金も多くなるでしょう。
また、まとまったお金が必要になったときには、物件を売却することもできます。資産価値が上昇していれば、大きな売却益を手に入れることも可能です。
インフレなどの経済情勢の変動に対応したい人
不動産投資は、インフレ（インフレーション）に備えたい人にも適しています。
インフレが発生し物価が上昇すると、お金の価値が下がり、以前と同じ金額でも買えるモノの量が減ります。つまり、お金の価値が目減りして、現金資産は不利になります。しかし、現物資産である不動産は、インフレでも資産価値が下がりにくい資産です。
インフレにより地価が上昇すれば、不動産の価値が上がり、それに見合うように家賃を上げれば収益を増やすことも可能です。また、売却価格も上がって、より高い売却益を期待できるでしょう。
不動産投資ローンの借入が狙える人
不動産投資は、不動産投資ローンを借り入れられる人にも向いています。なぜなら、借入金を活用することで、レバレッジ効果を狙えるからです。自己資金に不動産投資ローンの借入金を加えれば、自己資金だけでは購入できない物件を購入でき、運用して大きな収益を得られる可能性があります。
不動産投資ローンの審査基準は公開されていませんが、一般的に審査では事業の収益性や継続性などが確認されます。また、会社員や公務員などの本業があり、収入が安定している人のほうが返済能力が高いと判断してもらいやすいため、審査に通りやすい傾向にあります。
生命保険としての運用もしたい人
不動産投資ローンを組んで物件を購入する際には、住宅ローンと同じく、基本的には団体信用生命保険（団信）に加入します。団体信用生命保険に加入していると、万一、ローン完済前に死亡したり、病気や事故などで返済が難しくなった場合には、ローン残債が保険金で返済されます。
このように、不動産投資は生命保険のような機能を果たします。投資によって生命保険のような機能を得たい人にも不動産投資は適しているでしょう。
不動産投資で成功するためのポイントとは？
ここまで不動産投資にはメリットとともに注意点があることを解説してきました。最後に、不動産投資を成功に導くためのポイントを整理してみましょう。
不動産投資の目的を決めておく
不動産投資の目的をあらかじめ決めておくことは、不動産投資のみならず投資においての鉄則です。投資目的が決まると、その目的を達成するための手段や戦略が決まります。
例えば、「65歳で家賃収入を月15万円得られるようにしたい」など、まずは具体的な目的を決めます。そして、目的を実現するための条件や戦略を、次のように洗い出します。
・月15万円の家賃収入は、どれくらいの規模の不動産投資で実現するか（物件の種類や経営戸数）
・不動産投資ローンを活用した場合、毎月の返済額はいくらになるか（融資はいくら受けられるか）
・65歳までにローン完済を目指すなら、いつから始めるべきか（返済期間はどれくらいか）
このとき、現実離れした目的を設定してしまうと、今後の計画にも無理が生じます。自身の今後のライフステージも考慮し、長期的な視点で検討することが重要です。
物件の選び方を知っておく
物件を賢く選ぶためには「購入に適した物件」と「購入を避けたほうがいい物件」の基本的なポイントを把握しておくことが大切です。
購入に適した物件の条件は、利便性に優れた立地が目安となります。
例えば…
政令指定都市周辺かつ最寄り駅から徒歩圏内で、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど、生活必需品の買い物ができる商業施設が整っているなど
一方、購入を避けたほうがいい物件は、騒音や振動などの発生源や不快感を与える施設が付近にある物件や、周辺の賃貸物件を見たとき常に入居者募集をしていたり、空室が多かったりする場合、明らかに何らかの瑕疵（かし）のある物件などです。
維持費なども考慮した綿密な投資計画を立てる
不動産投資では、安定的な収益源である家賃収入を得られる一方で、物件の維持管理費が発生します。
例えば…
修理・交換義務のある居室内のエアコンなどの設備をはじめ、区分マンションであれば修繕積立金、物件の管理業務を外部へ委託する場合の委託管理費など
想定外の支出に頭を抱えることのないよう、家賃収入と維持管理費の収支バランスをしっかりと把握し、いざというときの余裕資金を備えておくことも大切です。こうした綿密な投資計画を立てることで、実際に不動産経営を行った際のズレも軌道修正しやすくなるでしょう。
信頼できる不動産業者を探す
不動産投資で成功するための最大のポイントは、信頼できる不動産業者に出会えるかどうかです。不動産投資は長期的な運用が基本となるため、オーナーとしては不動産投資の専門家である不動産業者と良好な関係を築き、有益な情報提供を受けながら長く伴走してもらう必要があります。
信頼できる不動産業者を探す際のポイントはいろいろありますが、主には会社の事業規模や実績、担当者の対応です。
★ポイント★
長期にわたる取引をイメージすると、会社の資本金や従業員数が多く安定した経営状況であることが望ましいでしょう。事業実績としては、オーナーが求めるエリアでの事業実績があり、取り扱い物件の種類や規模、平均稼働率がどうなっているか
また、実際にオーナーが接することになる担当者は、専門知識を持ち親身に相談に乗ってくれる人柄であるかや、リスクについて納得のいく説明をしてくれるのかもチェックしましょう。
不動産投資は資産形成に向いている
不動産投資は経済情勢に左右されにくく、安定した家賃収入が得られるため、老後に備えた資産形成としても注目されている投資手法です。長期的に安定した収益を生み出す一方、空き室リスクや自然災害リスクといった注意すべきポイントもあるため、リスク対策は欠かせません。
また、不動産投資で成功するためには、信頼できる不動産業者を選ぶことも重要です。
メイクスは投資用物件の開発・販売の実績豊富な専門会社です。長期的な資産形成の観点から、賃貸ニーズが高く見込まれるエリアで、高い資産価値が期待できる新築ワンルームマンションを開発・販売しています。経験豊富なコンサルタントが最適な資産形成をサポートいたしますので、メイクスへお気軽にご相談ください。
※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。㈱メイクス・㈱メイクスプラスにおいては、何ら責任を負うものではありません。
