アパート経営するには?不動産投資(1棟アパート投資)で賃貸収入を得る方法

最終更新日:2024.02.22 (公開:2024.01.19)

不動産投資でアパート経営を始めたいと考えたとき、気になるのは「アパート投資のメリットやデメリットは?」ということでしょう。

そこで今回は、不動産投資の中でも人気が高い「1棟アパート投資」のメリットとデメリットについて解説します。また、賃貸収入を得るまでの投資手順や1棟アパート投資を成功させるためのポイントについても解説しますので、不動産投資を成功させたい方はぜひ参考にしてください。

不動産投資における1棟アパート投資とは?

そもそもアパート投資とは、アパートを1棟丸ごと購入して不動産として所有し、複数の部屋を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。入居者から得た家賃収入(賃料)から不動産購入時のローンや修繕費などの必要経費を差し引いた金額が毎月の利益となります。

また、ローン完済後は、家賃収入から必要経費を差し引いた金額がオーナーの利益となります。そのため、将来的に年金代わりとなる資産形成が可能である投資方法として人気が高いです。

区分マンション投資との主な違いは?

1棟アパート投資…
比較的小規模な共同住宅を1棟購入し、入居者に部屋を貸し出して賃貸経営をする投資方法

区分マンション投資…
マンションの部屋を1戸単位で購入して入居者に賃貸する投資方法

アパート投資は不動産規模が1棟全体と大きいのに対し、区分マンション投資は不動産規模が1部屋からで小さいという違いがあります。区分マンション投資は不動産規模が小さい分、投資額も少額から始められるのが特徴です。

購入にかかるプロセスは1棟アパート投資であろうと区分マンション投資であろうと基本的に変わりません。そのため、同規模の資産拡大を行うことを計画している場合、1戸ずつ投資していく区分マンション投資のほうが1戸ずつ物件を増やしていく都度手続きが必要となるためコストはかかりやすくなります

■関連記事:新築ワンルームマンションの不動産投資を行うメリットや収益性とは?

アパートとマンションはどのような違いがある? 

アパートとマンションの定義は、明確に決まっているわけではありません。どちらも共同住宅で、不動産会社が企業ごとに「造り」または「階建て」によって区分しています。

【造りによって区分する例】
・アパート:主に木造で2~3階建てまで
・マンション:鉄骨造(S造)・鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)で3~4階建て以上

なお、造り(構造)が異なると建物の法定耐用年数が変わるため、同じ価格で購入した不動産でも減価償却額は異なります

不動産投資(1棟アパート投資)でアパート経営をするメリット

ここからは、1棟アパート投資をするメリットについて、以下の観点から解説します。 

・家賃収入がゼロになるリスクが少ない 
・自分で物件の投資効果をコントロールしやすい 
・長期的な資産形成を目指しやすい 
・不動産を資産として残せる 

家賃収入がゼロになるリスクが少ない

アパート経営は複数の部屋を運用するため、家賃収入がゼロになるリスクが少ないというメリットがあります。

不動産投資の代表的なリスクが「空室リスク」です。空室リスクとは、所有する賃貸物件が空室となり、家賃収入を得られなくなるというリスクです。どんな不動産にも空室リスクはありますが、運用する部屋の数が多いほど空室リスクは低減されます

例えば…
アパートを1棟買い上げて賃貸経営している場合は複数の部屋を運用するため、1部屋が空室になっても家賃収入がいきなりゼロになることはありません。そのため、1部屋だけを運用する区分マンション投資と比べて安定したリターンを期待できます。

自分で物件の投資効果をコントロールしやすい 

区分マンション投資の場合、所有者の権限が及ぶのは所有している部屋の中だけです。反対に、1棟アパート投資の場合、所有している建物全体が権限下にあります。したがって、大規模な修繕工事や清掃、設備投資などを自由に実施できます。 

1棟アパート投資の場合、自分の物件全体を管理できるため、投資効果をコントロールしやすい点がメリットです。物件管理や賃貸経営の施策がうまくいけば、入居率を高めたり家賃を上げたり、投資効果をより高めるための手段を自由に講じることが可能です。 

長期的な資産形成を目指しやすい 

1棟アパート投資をすると、入居者がいる限り、安定した家賃収入を確保できます。そして、ローン完済後は、家賃収入から必要経費を差し引いた金額がそのままオーナーの利益となります。

長期的に収益を得られるため、将来的に年金代わりとなる資産形成が可能なのが1棟アパート投資のメリットです。金融資産に投資する場合と比べて、利益や損失に大きな変動が起きにくいので、安定して長期的に保有しやすい点も魅力です。

不動産を資産として残せる 

1棟アパート投資は、たとえ入居者がいなくなった場合でも、建物や土地が資産として手元に残せます。 

また、建物などの資産は経年により資産価値が減るものの、土地は経年によって資産価値が減るものではありません。もちろん立地や周辺環境によって上下変動はありますが、一定の資産として残るのは不動産投資のメリットです。 

さらに、建物が老朽化し資産価値がなくなっても、アパートを取り壊して土地を売却し、利益を得られる可能性もあるでしょう。 

不動産投資(1棟アパート投資)でアパート経営をするデメリット 

1棟アパート投資にはメリットがある一方、以下のような注意すべきデメリットもあります。 

・融資額が高いので審査が難しいケースがある 
・長期的な物件運用が前提となる
・物件の修繕費が高くなりやすい 

融資額が高いので審査が難しいケースがある 

1棟アパート投資は投資額が高額になるため、金融機関などから融資を受けて投資をするケースが多いですが、融資額が高額なほどローン審査は通りにくくなります。一般的なローンと同じように、収入や貯金に対して融資額が大き過ぎると、融資審査が慎重に行われると考えられるためです。

★ポイント★
もしも、自己資金が少ない状況で1棟アパート投資を始めようと考えている場合は、ローン審査に通らない可能性も考慮しておきましょう。審査に通過するためには、自己資金をできる限り用意したり、担保価値の高い投資物件を選んだりすることが大切です。

長期的な物件運用が前提となる 

1棟アパート投資は、建物や土地の売買による短期的利益ではなく、継続してアパート経営をすることで長期スパンで利益を得るのが目的です。そのため、短期間で利益を出したい人には不向きな投資方法です。 

一般的に、不動産は株や債券と比較して流動性が低いという特徴があります。なぜなら、土地や建物は高額な資産のため、売却したいと思っても買い手がすぐには見つかりにくいからです。 

初期投資が大きくなる1棟アパート投資は、投資額の回収まで時間がかかりやすく、10年以上かかることも珍しくありません。利回りや損益通算を算出し、シミュレーションをしながら、利益が継続して得られることを目指しましょう。 

物件の修繕費が高くなりやすい 

1棟アパートに限らず、どのような建物・部屋でも築年数が経つにつれて資産価値は低下し、賃貸物件では入居者が集まりにくくなります。そのため、安定して入居者を確保するためには、物件の定期的なメンテナンスが必要となり、計画的な修繕費の積み立てや資金確保が不可欠です。 

★ポイント★
1棟丸ごと購入する1棟アパート投資では、部屋の中だけでなく外壁や共用部分などの修繕も必要になります。1部屋だけ運用する区分マンション投資と比べると、必要な修繕費も高額となるでしょう。運用シミュレーションで必要な修繕費を確認し、災害発生のリスクなども考慮した上で、検討するのがおすすめです。 

不動産投資(1棟アパート投資)でアパート経営をする手順 

アパート経営を始めたいと思っても、何から着手していいか迷う方もいるでしょう。そこで、アパート経営の手順をまとめました。 

1.投資戦略を決める 
2.必要な物件情報を収集する 
3.現地調査をする
4.事業計画を立てる
5.物件の運用を開始する

それぞれのステップについて解説します。

1.投資戦略を決める 

まずは、投資戦略を決めましょう。どのような目的で、どれくらいの自己資金を使い、どれくらいの資金を金融機関などから借り入れてアパート投資をするのか明確にします。目的によっては、アパートを新築にするか中古にするかも変わってきます。

この段階で、どのエリアのアパートを購入し、どんな入居者層をターゲットにするのか、利回りはどれくらいを目指すのかも決めておきましょう

2.必要な物件情報を収集する

次に、土地やアパートの情報収集を行います。ポータルサイトや不動産会社、業界新聞、物件資料などを活用して、自分の投資戦略に合う土地やアパートを探しましょう。

ポータルサイトに掲載されているアパートの中には、投資商品としての価値が低いアパートの可能性もあるため、情報をすべてうのみにするのは危険です。基本的にポータルサイトでの物件探しは、エリアの相場感覚を知るためと割り切りましょう。

★ポイント★
物件があるエリアの利便性や周辺環境、治安、近隣アパートの入居状況、賃貸相場、競合の有無、都市開発計画の状況などの情報も集めることが大切です。

3.現地調査をする 

候補となるエリアやアパートが見つかったら、現地に赴いて周辺環境を確認します。インターネット上の情報では知ることのできない現地の情報が得られます。

地域の雰囲気や住民の質、騒音、夜の静かさ、日当たりや坂道の多さといった周辺環境、交通機関・買い物の利便性など、入居者が住宅選びで気にするポイントを調査しておくとよいでしょう

4.事業計画を立てる 

続いて、融資を得るための事業計画や資金計画を作成します。事業計画では長期的に見てきちんと利益が出るのかどうかを検討し、資金計画では資金繰りに問題ないかどうかシミュレーションします。計画について熟考し、採算が取れる投資かどうかを確認しておくことが大切です。

◆注意◆
事業計画を立てる際には、家賃が下落した場合や入居者が予定通りに集まらない状況など、複数のパターンを想定しましょう。家賃の下落リスクや空室リスクを想定しておかないと、実際にそのような状況になった際にローンの返済が滞る可能性があります。

事業計画や資金計画が固まったら、金融機関などにローンの申し込みを打診します。金融機関は自分で決めても問題ありませんが、不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうのが一般的です。

5.物件の運用を開始する 

土地やアパートの購入を決めたら売買契約を結びます。アパートを新築するのであれば、施工業者と建築契約も結ぶ必要があります

売買契約を結び、代金の受け渡しが完了したら、物件の引き渡しを受けてアパート経営の開始です。1棟丸ごとの運用となるため、事前に信頼できる管理会社を探し、アパート管理を委託するのがおすすめです。

不動産投資(1棟アパート投資)でアパート経営をする際のポイント

ここからは、アパート投資をする際、事前に押さえておきたいポイントや、運用中に気をつけたい点について解説します。 

アパートの立地・周辺環境・設備などを確認する 

まず、投資する1棟アパートの利用者層にはどのようなニーズがあるかを確認する必要があります。アパートの空室を埋め、継続的に家賃収入を得るには、投資用物件が入居者のニーズに応える条件を備えていなければなりません。

例えば、以下に挙げるようなポイントを確認します。

・最寄り駅までの近さ
・周辺環境(育児・教育施設、病院、ショッピング施設など)
・治安のよさ
・夜の静かさ
・市街地などへのアクセスのよさ(交通利便性)
・居室内の設備(宅配ボックスやカメラ付きインターホン、独立洗面台など)
・建物の管理状況

入居者のニーズに対応した設備投資やメンテナンス・管理体制が整っているか確認しましょう。

短期的な初期費用回収や収益性を重視し過ぎない 

1棟アパート投資では、初期投資の回収の早さや、短期的な収益性を重視し過ぎないようにすることが大切です。

区分マンション投資と異なり、アパート投資は1棟を購入するため、初期投資額が大きくなりやすいです。それに対して、家賃収入は毎月一定の金額であり、空室により家賃収入が減る時期もあるでしょう。その結果、あせってしまい収入を増やすために家賃を高くしたり、管理費などを削減したりするケースもあります

◆注意◆
1棟アパート投資は、短期間での初期投資額の回収が目的ではありません。回収を急いでしまうと、家賃が相場より高くなって入居者が集まらず、より収入が減ってしまうリスクもあります。

そのため、1棟アパート投資を行うときには、無理のない利回りのアパートを購入し、長期的に見て黒字となる資産形成の観点での運営をしましょう

出口戦略(売却タイミングや売却方法)を考えておく 

1棟アパート投資をする際は、出口戦略としてアパートの資産価値が残っているうちに売却することを想定しておくのもポイントです。 

基本的に、建物は経年により価値が下落します。また、アパートや土地などの不動産は、高額で流動性の低い資産であるため、資産価値が減ってから売却を考えると、なかなか手放すことができない可能性があります。したがって、早い段階から出口戦略(売却タイミングや売却方法)を考えておかねばなりません。 

★ポイント★
定期的なメンテナンスにより、アパートの資産価値が下落するのを緩やかにしていき、資産価値が残っているうちに売却できるよう計画的に検討するのがポイントです。

適切な運用計画を立てて不動産投資(1棟アパート投資)を成功させよう 

今回は、1棟アパート投資をテーマに、メリット・デメリットや投資の手順、投資を成功させるためのポイントについて解説しました。 

1棟アパート投資は、投資戦略や情報収集、現地調査、事業計画などを行う必要がありますが、独学でそれらの工程を万全にすることは容易ではありません。また、投資額が大きくなるため、不安を抱くこともあるでしょう。そんなときは、業界ノウハウを持った不動産投資のプロの力を借りるのも一つの方法です。 

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著者/監修者紹介

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メイクス100年不動産ナビ編集部

メイクス100年不動産ナビ編集部は、不動産投資をはじめ、資産形成についてワクワクしてもらえるようなの情報の提供を目指しています。初心者向けの情報から既にオーナーの方、知見のある方に向けた、不動産投資や資産形成についての疑問を客観的な視点から発信しています。

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