オーナーチェンジ物件とは「中古物件の中でも入居者がいるままで取引される物件」を指します。不動産投資の初心者でも、比較的、投資しやすい物件といわれています。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件に投資するメリットとデメリットをはじめ、購入する際のポイントなどについて解説します。
目次
オーナーチェンジ物件とは？
冒頭で触れたようにオーナーチェンジ物件とは「中古物件の中でも入居者がいるままで取引される物件」です。入居者はそのままで、物件の所有権を持つオーナーが変わる（チェンジする）ことからこのように呼ばれます。
オーナーチェンジ物件では、賃貸借契約書に記載される権利や義務が、新しいオーナーに継承されます。
アパートやマンションを1棟ごと売却する場合には、複数の入居者がいることが多いため、大抵はオーナーチェンジ物件に該当します。対して、区分マンションの1室や戸建て住宅の売却で入居者がいない期間であれば、オーナーチェンジ物件ではなく空室物件に該当するといえます。
オーナーチェンジ物件を売却する理由
そもそも、なぜ売主は入居者のいる物件を売却するのでしょうか？それには以下のような理由があると考えられます。
- 当初計画していた出口戦略（売却）のタイミングのため
- 物件を売却して不動産事業拡大の資金に充てる予定がある
- 遺産相続などで物件を相続した相続人が、納税のために資産を現金化する必要がある
- 株式や投資信託などほかの投資商品に資産を組み替えるため
- 高齢のオーナーが老人ホーム入居時にまとまった資金が必要になったため
基本的には、なんらかの理由でキャッシュの準備や資産の組み替えが必要となって、物件を所有し続けるよりも売却したほうがメリットが大きいと売主が判断したことが理由です。
また、不動産会社とサブリース契約を結んでいる場合、契約更新の際、条件が変動するタイミングでオーナーが売却するケースもあります。
オーナーチェンジ物件へ投資するメリットとは？
オーナーチェンジ物件の購入にはどのようなメリットがあるのでしょうか？主な理由について以下の4つの観点から解説します。
- 購入後すぐに家賃収入が見込める
- 賃貸経営の収支計画が立てやすい
- 入居募集の手間や費用が不要
- 相場よりも割安で購入可能な場合がある
購入後すぐに家賃収入が見込める
オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるため、物件の購入直後から家賃収入を得られるメリットがあります。
新築や空室物件に不動産投資をする場合は、物件の購入直後は入居者がいないので入居募集を行います。それまでの空室期間は家賃収入を得られません。特に不動産投資初心者の場合、入居募集のノウハウがなく、なかなか入居者が見つけられない可能性もあります。
その点、オーナーチェンジ物件であれば購入段階で入居者について心配することなく、不動産投資が始められます。
賃貸経営の収支計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件は、前のオーナーから運用実績のデータや管理ノウハウを引き継ぐことも可能です。そのため、家賃収入に加えて、原状回復費用や設備点検費用、管理委託費などの経費の予測もしやすくなり、収支計画が立てやすい点がメリットです。
具体的な収支計画を立てられれば、金融機関による事業計画の評価も良くなり、金融機関の融資審査にも通りやすくなる可能性があるでしょう。
特に不動産投資初心者にとっては、収支計画を立てる際の実践的なノウハウをまだ持っていないため、参考にできるデータがある程度そろっていることは大きなメリットです。
入居募集の手間や費用が不要
オーナーチェンジ物件は、空室物件と比較して新規入居募集の時間と労力が少なく済みます。
募集条件や契約内容の設定、不動産業者などの仲介業者への入居募集の依頼や広告の作成など、入居者を募集するときにはさまざまな手続きが必要です。
また、入居希望者が見つかった後も、家賃の支払い能力や入居者の属性などを踏まえた入居審査を行います。加えて、不動産業者に仲介手数料や広告料を支払う必要があるため、金銭的なコストもかかってきます。
オーナーチェンジ物件であれば、すでに入居者がいるため、このような初回の入居にかかる時間的・金銭的コストが不要な点は大きなメリットです。
相場よりも割安で購入可能な場合がある
オーナーチェンジ物件は、周辺相場よりも割安で購入可能な場合がある点がメリットです。例えば、入居者が長く居住しているなどの事情で、周辺物件と比較すると割安なケースがあります。
さらにはオーナーチェンジ物件が売り出される際は、入居者がいるため空室物件と同じような内覧はできないなど、購入者に対しての制限があります。そのため、安い価格設定にされるケースがあります。
また、家賃の設定金額が近隣物件よりも安い場合、物件価格も合わせて低めに設定される場合もあるでしょう。
オーナーチェンジ物件を購入するデメリットとは
メリットの多いオーナーチェンジ物件ですが、一方でどのようなデメリットがあるのでしょうか？以下のようなデメリットを3つご紹介します。
- 室内状況の把握が難しい
- 入居者が購入後に退去するケースがある
- 入居者に対する入居審査ができない
室内状況の把握が難しい
オーナーチェンジ物件には入居者がいるため、室内状況の調査がしづらく、内覧もできない場合があります。そのため、物件の現状把握が難しいというデメリットがあります。
外観や間取り図、過去の修繕履歴などに関する売主へのヒアリングなどを通じて、間接的に把握することになります。場合によっては事前に専門家へインスペクション（住宅診断）を依頼して物件調査を行うオーナーもいます。
なお、家賃の高い物件は入居者属性が良い傾向にあり、室内状況も良い状態であるのが一般的です。
入居者が購入後に退去するケースがある
オーナーチェンジをきっかけに、入居者が退去する可能性がないとも限りません。
民法では、期間を定めない建物賃貸借は3カ月前に予告を行うことで、いつでも解約の申し入れが可能です。期間を定めた建物賃貸借でも、建物賃貸借契約書に期間内解約条項があれば、同様に賃貸借契約を解約できます。
そのため、オーナーチェンジ物件の入居者が、物件の購入直後に退去してしまい空室が発生する可能性があります。すでに入居者がいる部屋だからといって、空室リスクが発生しないわけではありません。
入居者に対する入居審査ができない
オーナーが変わったからといって、入居者に入居審査を再度行うことはできません。このため、家賃の支払い能力や属性などに問題があったり、トラブルを起こしたりする入居者の可能性もあります。
入居者をそのまま引き継ぐことになるので、購入後のトラブルを防ぐためにも、売主に居住者の情報や過去に問題がなかったかなどを事前確認することが大切です。
オーナーチェンジ物件購入時に引き継ぐ権利と義務
オーナーチェンジ物件を購入すると、前のオーナーから賃貸不動産に関する権利と義務を引き継ぐことになります。
| 【権利】 ・入居者から賃料を支払ってもらう権利 ・契約終了時に建物を返還してもらう権利 ・契約終了時に原状回復してもらう権利 【義務】 ・建物を入居者に使用させる義務 ・建物の修繕をする義務 ・契約終了（退去）時に敷金を返還する義務 |
特に敷金の返還義務については、新しいオーナーが引き継ぐため、必ず入居者に返す必要があります。敷金の金額などの情報は、前のオーナーからしっかり聞き取りしておくことが重要です。
条件の良いオーナーチェンジ物件を購入する際のポイント
不動産投資に適した条件の良いオーナーチェンジ物件を購入する際には、どのようなポイントに注意すればいいのでしょうか？
以下に挙げるポイントについて解説します。
- 賃貸借契約の内容を確認する
- 現地確認を行う
- 部屋の特徴や周辺状況を確認する
- 売却理由を確認する
- 信頼できる業者から買う
賃貸借契約の内容を確認する
オーナーチェンジを理由に、入居者との賃貸借契約を正当な理由なく変更したり解約したりすることはできません。そのため、物件の購入後にトラブルにならないように、オーナーチェンジ物件の購入前に、現在のオーナーと入居者の間で結ばれている賃貸借契約の内容を確認しておきましょう。
特に確認しておきたい事項は次の通りです。気になる点や不明点があれば、現在のオーナーに問い合わせましょう。
- 賃料
- 共益費（管理費）
- 契約期間
- 更新料の有無
- 原状回復費用の負担のあり方
- 敷金の取り扱い
現地確認を行う
実際に足を運ばなければ分からないことは多いものです。可能であれば現地調査をすることで、不動産投資に適した物件かどうかを判断する材料を増やすことが可能です。
物件の外観やゴミ置き場の様子、宅配ボックスなどの設備、共有部分の状況を見れば、物件の管理状態、入居者の属性をある程度知ることができます。また、物件の周辺環境や周辺住民の雰囲気、夜間の静かさなどを調べることで、入居者にとって魅力的な物件かどうかを判断する手がかりになります。
部屋の特徴や周辺状況を確認する
物件について入居者に直接話を聞くことはできないため、物件管理会社や現オーナーから、物件の特徴や周辺環境、入居者に対する所感などをヒアリングで聞き出せれば、価格設定やリフォームなどを行い対策をとることができます。
ヒアリングとあわせて自身で現地確認をすることで、物件の状態をさらに詳しく把握できます。物件購入後に把握していなかった情報が発覚しないように、ささいなことでも教えてもらえるようヒアリングを行うのがおすすめです。
売却理由を確認する
仲介業者を通じて、現在のオーナーが物件を売却する理由を確認しましょう。賃貸経営に割く時間や労力がなくなったり、まとまった資金が必要になったりしたなどの理由であれば問題ありませんが、契約内容や入居者に関する理由であれば事前に把握しておきたいところです。
売却に不利な情報の場合、売主からは直接ヒアリングができない可能性もあります。そのため、まずは仲介業者を通して売却理由を確認することをおすすめします。
信頼できる業者から買う
何かを売買する際には信頼できる相手から購入したいものですが、特に不動産は金額の大きな取引になるため、信頼できる相手から購入することが大切です。親身に相談に乗ってくれて、デメリットになることも教えてくれるような信頼できる業者を探しましょう。
物件のある地域の情報に精通している業者、同種の物件の取引実績が豊富な業者、口コミなどで評判の良い業者などが業者選びのポイントになります。
オーナーチェンジ物件は不動産投資の初心者にもおすすめの投資対象
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいることから購入後すぐに家賃収入が見込めます。運用実績もある程度データで把握できるため、収支計画が立てやすいという特徴があります。物件によっては投資初心者でも手を出しやすいこともあり、メリットとデメリットを理解した上で投資対象とするのもいいでしょう。
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