品川周辺エリアは不動産投資の観点から見たときどうなのでしょうか？
馴染みの駅であっても見方が異なってきます。品川駅はとても活気があり、同時に開発も進んでいます。抜群の利便性を持ち発展のポテンシャルを感じさせるエリアです。今回は品川駅、品川エリアの魅力を探っていきます。
目次
都心の不動産投資の傾向
都心の不動産投資について解説していきます。
地価の上昇傾向
都心の地価は上昇傾向にあります。東京都が正式に出した公示価格のマップを見ると、23区のうち半数以上が住宅価格50万円を超えています。
出典：東京都基準地価格 平均価格・平均変動率マップ（住宅地・商業地）
■都心の地価が上昇している理由
・東京一極集中
・人口の増加
東京は日本の首都であり政治、経済、文化など様々な中枢機能が集まっている国際的大都市です。
大企業も多く集まり、公共交通機関が充実している都心には多くの人が集まります。
再開発の進む東京では多くのオフィスビルが建設されているため、今後加速的に働く場所が増加し、住みやすい環境が整うことが予測されます。開発に伴い、さらに転入人口が増える可能性があるため地価も上昇していくと言われています。
品川区とはいったいどんな街？
品川区とはいったいどんな街なのか解説していきましょう。
品川駅があるのは、実は〇〇区
品川区は、東京都の南部に位置する区で、北は港区、渋谷区、西は目黒区、南は大田区、沿岸部の東には江東区など多くの区と隣接する街です。
あまり知られていませんが、実は品川駅は港区にあります。
駅名と地名が異なる理由は日本の歴史を遡り、廃藩置県にあるといわれています。
明治時代、品川駅がある場所は「品川県」とされていました。しかし、廃藩置県により品川県は廃止されてしまい、その後時を経て港区になったことから、駅名と地名が異なる珍しい駅となりました。
品川区の人口の動向について
品川区の人口は、令和5年（2023年）5月時点で406,920人となっていて、ビジネスエリアもある区の中では比較的多い人口を誇ります。平成12年（2000年）に減少傾向でしたが底をうち、それ以降は増加傾向にあり、別の地域からの転入による社会増減数も25年間増加が続いています。
品川エリアの魅力を徹底解説
ここからは品川区周辺の魅力について解説していきます
アクセスの利便
まず品川駅の都心アクセスの利便性です。
・都心
・地方都市
・海外
どこに行くにも利便性が高いです。
■都心
品川駅はJR京浜東北線、JR東海道線、JR東海道道新幹線、JR山手線、JR横須賀・総武線、JR常磐線（JR上野東京ライン）、京浜急行電鉄京急本線の合計7路線が乗り入れるターミナル駅です。
東京駅・渋谷駅に10分前後、新宿駅・横浜駅にも20分程度でつき、都内であればどこにでも少ない乗り換えでたどり着くことができます。
乗降者数は、JR東日本エリアでは乗降者数6位と23区の中でも利用者数が多く活気のある駅です。
■地方都市
東海道新幹線では名古屋までは1時間32分（のぞみ）、新大阪までは2時間20分（のぞみ）で到着することができるため、名古屋・大阪へのアクセスも抜群です。
■海外
そして羽田空港へも京急電鉄１本で向かえます。
乗車時間は20分ほどで羽田空港駅に到着します。従来より都心は海外へのアクセスが不便だとされていましたが、昨今は羽田発の海外便もかなり増えているため、日本国内だけでなく海外にも羽田からスムーズにアクセスができます。
こうした移動の多いビジネスパーソンのニーズとマッチする品川エリアは賃貸需要が高まり、人気を維持し続けるものと考えられます。
ビジネスの街としての魅力
先述した通り、アクセスの良さから大手企業だけでなくベンチャー、スタートアップ企業まで、さまざまな会社が拠点を構えています。
品川駅周辺以外にも、大崎や五反田、田町にもこうしたオフィス街が集中しており、飲食店やホテルなどが多いため、オフィスとしてだけでなく単身者の居住エリアとしての魅力も高まっています。
★ポイント★
利用者数の高い駅の周辺は、賃貸需要も高まることが見込まれるため、不動産投資の物件を選ぶ際に見る、重要なポイントの一つです。
治安がいい
警視庁が公表している「区市町村別、罪種別及び手口別認知件数」の総合計を23区で比較したところ、品川区は6位（2023年5月16日時点）と犯罪数が比較的少なく、23区の中では治安がいい地域と言えるでしょう。
ビジネス街としてのイメージが根強い品川エリアですが、品川区豊町にある戸越銀座は、全長約1.3kmにわたる関東有数の長さを誇る商店街があり、ファミリー層にも人気があります。
★ポイント★
女性やファミリー層も安心して暮らすことができる治安の良さを誇る点も品川エリアの魅力です。
憧れの街
高輪口あたりは高級マンションが多く建設されています。そしてマンションの高層階からはレインボーブリッジや湾岸エリアの夜景が見えたりと、都心で生活する上での「憧れ」が詰まった建物が多くあります。
湾岸エリアの夜景は美しく、ロマンチックです。これが毎晩見られたらとても素敵だと思う人は多いのではないでしょうか。憧れとして魅力的に輝いているのが品川駅・高輪口のマンションです。
品川エリア周辺の開発
品川エリアの再開発は不動産投資を行う上で最大の注目ポイントです。
高輪口の開発
高輪口は日本を代表する企業が自社ビルを構えるほか、水族館・映画館・ライブホールが併設されているホテルなどが立ち並び、ビジネス層からファミリー層まで様々な人で行き交うエリアです。
現在（2023年5月時点）、高輪口周辺は再開発に向けてテナントの退去、閉館が相次ぎ更地が広がっています。SHINAGAWA GOOS跡地の活用開発プロジェクトとして新たな複合施設の開発が発表され、高層ビルの建設が予定されています。
他にも…
・地下4階・地上29階、高さ約155mの建物
・地下2階・地上30階、高さ約155mの建物
を建設予定で、今後大きく変貌を遂げそうなエリアです。
高輪ゲートウェイ・泉岳寺駅、田町駅エリア
2020年3月14日に開業したことで知られている高輪ゲートウェイですが、まだまだ開発が見込まれる楽しみなエリアです。
JR東日本は品川開発プロジェクトとして推進する「高輪ゲートウェイシティ(仮称)」のまちづくりについて発表し、2025年度中の開業を目指しています。
そして、駅周辺のエリアではオフィス、商業施設やホテルだけではなく広場や歩行者デッキの整備を予定しています。
将来的には品川駅との接続や三田・田町方面へのアクセス整備が期待され、開発後は人の流れも多くなることが予測されます。
都市開発としてのインパクトが大きいため、注目のエリアと言っても過言ではありません。
大崎・五反田エリア
繁華街も多くビジネスマン向けの飲食店が多くあるイメージの大崎・五反田エリアですが、この大崎・五反田の２つをつなぐエリアでも地上20階および39階の大規模複合開発が予定されています。
既に目黒川に面した公園や広場は道路整備が進められていて、歩道状空地や区域中央の貫通通路の整備を行なうことで、住んでいる人たちが安心して利用できる歩行者ネットワークの構築を図っています。
水辺を活かしたオープンスペースや緑道の整備を行うことで、より住みやすい地域になることが期待できます。
東京駅周辺の開発
品川エリアは東京駅にもアクセスがいいため、東京駅周辺の開発も見ていきましょう。
東京駅周辺もまた更なる開発が進んでおり、あらたに東京のシンボルになるとされている地上390ｍを誇る超高層ビルTOKYO TORCHを中心に力を入れています。
八重洲ブックセンターも閉館した跡地には43階建て超高層ビルが建設予定です。
そして煌びやかなビルが建ち並んでいる丸の内エリアでは、2020 年以降のまちづくりを「丸の内 NEXT ステージ」と名付け、2030 年までに約 6,000～7,000 億円を建替え及びソフト整備に投資しする計画が立てられています。
開発が進めば、東京駅にアクセスのよい品川エリアでも人口の流入を見込めます。
★ポイント★
所有する物件周辺の開発情報だけではなく、最寄駅から通勤圏内と予測されるエリアの開発状況の情報も集めておくことがおすすめです。
まとめ
品川の魅力を見てきました。
不動産投資という観点から見るとアクセスが良く、利便性が非常に高いため全国を飛び回るビジネスパーソンに需要が見込まれます。
また、高輪エリアを中心に周辺では開発も進んでおり、まだまだ将来が楽しみなエリアであるといえるでしょう。オフィスビルが増えれば、周辺人口が増えることも予測されます。そうすれば自ずと、マンションの賃貸需要も高まることが期待でき非常に楽しみなエリアです。
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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。㈱メイクス・㈱メイクスプラスにおいては、何ら責任を負うものではありません。
過去品川エリアの販売実績まとめ
＞ メイクスデザイン品川NORTH
＞ メイクスデザイン大井町
＞ メイクスデザイン品川戸越
＞ メイクス品川戸越PARKPLACE
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