近年、国を挙げて「副業解禁」が推進されていることもあり、本業を辞めることなく副業で稼ぐ方法は誰しも気になるところ。また、どのような副業をするのか検討する際、選択肢の一つとして挙げられるのが不動産投資です。
ただ、サラリーマン（会社員）や公務員の方の中には、「不動産投資をしたいけれど、副業規定に引っかからないか不安だ…」と思っている方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、サラリーマンや公務員の方向けに「副業禁止でも不動産投資はできるのか？」について解説します。
目次
不動産投資は副業に含まれる？
結論から言えば、サラリーマン（会社員）の場合、就業規則で副業禁止を定めている会社であっても、原則として不動産投資は副業に含まれないことが多いようです。
仮に、不動産投資を副業とみなして禁止にしてしまうと
・親など親族からの不動産を相続できない
・持ち家の人が転勤するときに家を貸し出せない
など、さまざまな問題が生じます。副業禁止とする目的は「本業に専念するため」という観点の場合が多いため、不動産投資を積極的に禁止する会社は基本的にないと考えられるでしょう。
「サラリーマン大家」という言葉があることをみても、会社員として不動産投資に取り組む人がいることは許容されているといえます。ただし、場合によっては副業禁止の規定に抵触するケースもあるので、詳しくは後述する内容を参考にしてください。
また、公務員が不動産投資を行う場合については条件があり、こちらも後述しますのでご了承ください。
不動産投資が副業扱いにならない主な理由
ここからは、不動産投資が副業扱いにならない主な理由について詳しく解説します。
不動産投資は副業ではなく資産運用のため
不動産投資はアルバイトのような仕事ではなく、あくまで資産運用の一つです。例えば、副業禁止の会社であっても、株式や投資信託をはじめとした有価証券に投資することを禁止しているケースはほとんど考えられないでしょう。つまり、資産運用先が有価証券か不動産かの違いであって、「不動産投資は株式投資などと同じもの」と解釈できるわけです。
ただし、会社によっては就業規則で、投資の方法や規模などについて細かく制限しているケースもあるかもしれません。投資とはいえ、資産運用の規模を超えた「事業」規模の域に達する場合には、禁止している副業とみなされる可能性があります。
不動産投資を始める前には、細かな制限がないか、就業規則をよく確認する必要があるでしょう！
もちろん、副業に関する規定がなく全面解禁されている場合には、副業禁止の観点から、不動産投資をすることになんら問題はありません。
本業に支障が出にくいため
副業禁止を就業規則で定めている会社の場合、その理由は一般的に、「従業員が本業に専念するため」というものが多いでしょう。
その背景には、本業が終わった後や休日にまで働いてしまうと、過労から本業に支障が出る可能性を考慮しているからだと考えられます。労務管理・安全配慮義務の観点で、従業員の健康に影響が出るような事態を招くのは会社として好ましくありません。
しかし、不動産投資の場合は一般的な労働を伴わない不労所得のため、過労などによって本業に支障が出る可能性は低いといえます。
副業禁止の本来の目的である「本業に専念する」ことに支障が出にくいと考える会社は、不動産投資自体をを禁止しないのが通常です！
情報漏洩のリスクが少ないため
もし従業員が本業で知り得たノウハウを使って競合他社で仕事をした場合、本業の勤め先からすると情報漏洩のリスクがあります。技術やノウハウもそうですが、個人情報をはじめ、進行中のプロジェクトや財務状況といった機密情報の漏洩についても同様です。
しかし、不動産投資の場合は競合他社で仕事をするわけではないため、会社に関する情報漏洩リスクは限りなく少ないといえます。
情報漏洩のリスクを理由に副業を禁止している会社でも、不動産投資自体が禁止の対象になる可能性は低いでしょう！
相続などのケースも含まれるため
先にも少し触れたように、不動産投資を副業とみなして禁止してしまうと、親など親族から不動産を相続できないケースが生じます。
例えば、遺産相続で親からアパートやマンションなどの賃貸物件を譲り受けた場合を考えてみましょう。不動産投資が禁止されていた場合、相続時には物件をすべて売却して処分する必要があり、その結果、親から資産を受け継げなくなってしまいます。これが会社の規定によって起こったのであれば、「財産権の侵害」にあたる恐れも出てくるのです。
また、相続以外にも、転勤によってマイホームを一時的に人に貸し出したいというケースもあるでしょう。不動産投資を禁止されると、誰かに貸し出すこともできず、転勤をきっかけにマイホームを手放すことになりかねません。これも「財産権の侵害」にあたる恐れがあります。
すべてのケースで不動産投資を禁止することは不可能であるため、不動産投資が副業禁止の対象となる可能性はかなり低いといえるでしょう！
日本の法律において副業は原則自由なため
日本国憲法では、「居住・移転及び職業選択の自由」（第22条第1項）に定められているように「職業選択の自由」が保障されています。そのため、法律上、基本的にどのような仕事をするのもその人の自由です。
また、国が推し進めている働き方改革の一環として「副業・兼業」の普及促進が進んでいます。厚生労働省から『副業・兼業の促進に関するガイドライン』などが公表されるなど、副業解禁に関するニュースが報道されたことが記憶に残っている方もいらっしゃることでしょう。
世の中の動きをみても、民間企業に勤めるサラリーマンの場合、少なくとも不動産投資が副業とみなされて、就業規則違反となることは基本的に考えにくいです！
先に触れた厚労省のガイドラインにおいても、事業者向けに以下のような記載がされています。
副業・兼業に関する裁判例では、労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的には労働者の自由であるとされており、裁判例を踏まえれば、原則、副業・兼業を認める方向で検討することが適当です。
副業・兼業を禁止している企業や一律許可制にしている企業は、まずは、原則副業・兼業を認める方向で就業規則などの見直しを行い、労働者が副業・兼業を行える環境を整備しましょう。
副業･兼業の促進に関するガイドライン わかりやすい解説（厚生労働省）
現状では会社によって副業に関する就業規則の対応は異なるため、あらかじめ不動産投資が規定に抵触しないかどうかは、念のため事前に確認しておくといいでしょう。
公務員が不動産投資を行うための基準がある
ここでは、公務員の不動産投資について解説します。
公務員は、サラリーマンとは違って副業が明確に禁止されています。国家公務員は国家公務員法、地方公務員は地方公務員法の中で副業禁止に関連する規定があるのです。ただ、公務員の中にも不動産投資をしている方はいますが、それはなぜなのでしょうか？
その理由は、公務員の場合でも一定の条件であれば不動産投資が副業にあたらない、とされているからなのです。
投資物件を人に貸して利益を得る不動産賃貸業については、以下のような基準があり、法律に規定されている副業禁止にはあたらないとされています。
・一戸建て（独立家屋）は5棟未満
・アパートやマンションは10室未満
・賃貸料収入が年額で500万円未満
ただし、「所轄庁の長などの承認を得た場合には実施が可能」であることや、「公務の公正性や信頼性に支障が生じない」ことも条件です。
詳しくは、国家公務員については、人事院の『義務違反防止ハンドブック』の「8.私企業からの隔離（国家公務員法第103条）」などにも記載されています。地方公務員の場合は、基本的に国家公務員と同様の基準とされていますが、各地方自治体によって定められている規定を参照するといいでしょう。
参考サイト：人事院（服務・懲戒制度）
サラリーマン（会社員）や公務員に不動産投資をおすすめする理由
老後の年金対策や資産形成など、不動産投資はサラリーマン（会社員）や公務員が行う投資にとても向いています。ここからは、不動産投資がおすすめの理由をいくつかご紹介していきます。
収入が安定しているため融資が通りやすい
サラリーマンや公務員は収入が安定しているため、金融機関などからの融資が通りやすいからです。不動産投資において、その属性の良さを活かして融資を利用できるのは大きなメリットであり強みとなります。
例えば、同じ投資でも株式投資を行う際には、個人が金融機関などから多額の資金調達を受けられることは基本的にありません。一方、不動産投資の場合は、物件の担保評価などによって金額は異なりますが、個人でも大きな融資を受けることが可能です。
特に、サラリーマンや公務員は毎月給与収入があり計画的な返済計画を立てられるため、金融機関も安心して融資できると考えられます。お金持ちのイメージが強い会社経営者や自営業者などは、収入が安定していないという理由から、かえって融資を受けることが難しいケースがあるのです。
生命保険や年金の代わりになる
不動産投資は、生命保険や年金の代わりになる点もおすすめのポイントです。不動産投資では、マイホームと同じく投資物件を購入する際に団体信用生命保険（団信）に加入します。契約者にもしものことがあった場合は保険でローンが完済され、遺族には無借金の不動産と月々の家賃収入が残ります。
マイホームと異なるのは、不動産という資産だけでなく、月々の家賃収入まで残ることでしょう。保険料については一般的に融資の金利に組み込まれるため、家賃収入からまかなえる点もメリットです。
また、将来の年金対策になることも魅力的なポイントです。ローンを完済すれば家賃収入は手元に残るので私的年金としての役割が期待できるでしょう。
※修繕費や税金など、不動産を所有することで発生するコストは別途かかります。
本業に支障が出ない範囲で資産運用できる
不動産投資では、一般的な労働を伴わない不労所得が得られるため、本業に支障が出にくい点もおすすめの理由です。
副業が推進されている現代ですが、サラリーマンや公務員の本業に支障が出る副業では本末転倒になってしまいます。可能な限り本業に支障が出ない範囲で賢く稼ぎたいところですが、不動産投資であればそれが可能です。所有資産を効率よく運用でき、本業が忙しい方でも取り組めます。
不動産はインフレに強い
不動産は現物資産であり、インフレに強いという特徴があります。国を挙げてインフレに向かおうとする日本において、現物資産を持つことは大きな意味を持つでしょう。
一般的に、インフレになると物価は高騰し、それを抑制するために金利が上がる可能性が高いです。
例えば…
・物価が高騰するタイミングで不動産を売却し
・金利が上がるタイミングで現金を運用
上記２つを行うことで、さらに資産運用の効率が上がります。物価が下がるデフレ期には、逆に不動産価格が下がるため、そのタイミングでまた安く不動産を買う選択肢もあるでしょう。
このように、不動産を所有することで、資産を組み替える選択肢が一気に広がるというメリットがあります。
金融投資などと比較するとリスクは低い
不動産は金融資産とは違い、資産価値がゼロになるリスクが低いというのも魅力です。例えば、株式投資であれば、投資した企業が倒産した瞬間に、株式の価値が紙きれ同然になることもあり得ます。仮にゼロにならない場合でも、価値が常に変動する金融投資は、運用が難しいという側面もあります。
長期的な資産形成をする際には、投資先それぞれのリスクヘッジを考えることが大切です。
運用資産のポートフォリオの中に、金融資産などと合わせて、価値が下がりにくい不動産投資を組み込むことでバランスがとれた資産運用を目指せるでしょう。
不動産投資を始める際に注意したいポイント
最後に、サラリーマンや公務員が不動産投資を始める際の注意点について、改めてまとめてご紹介します。ご自身に該当する注意ポイントがないか、事前にしっかり確認しておきましょう。
会社の就業規則などで副業範囲を確認しておく・届け出をする
会社の就業規則などで「行っても良い」とされている副業範囲を確認した上で投資をスタートさせましょう。
規定に事前許可・承認が必要と定められているようであれば、会社に届け出をしてください！
同じ会社に勤めている人で不動産投資をしている人がいれば、相談してみるのもおすすめです！
本業に支障が出ない程度にとどめる
本業に支障を出さないことも大切なポイントです。あくまで副業であり、将来に向けた資産運用の一環という考え方で、本業に支障が出ない程度に取り組むことが大切でしょう。
物件管理や現地確認などが理由で、本業のパフォーマンスが下がってしまうのはよくありません。会社に迷惑をかけてしまうような事態になってしまえば、周りからの理解を得られなくなる可能性もあります。
運用する不動産の規模に注意する
運用する不動産の規模にも注意が必要です。先述したように公務員の場合は不動産投資を行う際の基準が明確にあり、サラリーマンの場合でも勤め先によっては制限がある可能性があります。就業規則などをしっかり確認し、禁止される対象とならないように注意しましょう。もし、就業規則で制限のかかる投資規模など分からない点があれば、会社の人事総務などの部署に確認するのがおすすめです。
また、就業規則に関係なく、無理のない範囲で取り組める規模で運用をするといいでしょう。本業に支障が出ないようにすることはもちろん、プライベートとのバランスも大切です。特に、結婚して家族がいる方の場合、家族からの理解も投資を続けていくうえで大切なポイントです。
初心者のうちは規模を急に拡大せず、さまざまな観点から無理のない範囲でスタートし、徐々に広げていくことをおすすめします。
副収入が20万円を超える場合には必ず確定申告を行う
不動産投資に限ったことではありませんが、副収入が20万円を超える場合には必ず確定申告をしましょう。怠ってしまった場合、税務署から調査を受ける可能性もあります。長期的に見て申告していない分はすべて遡って申告し課税も受けるため、申告しないことはリスクしかありません。
また、不動産投資では必要経費を確定申告によって計上し、結果的に節税となる可能性もあります。
確定申告は、避けては通れない手続きですので、はじめから漏れなく行いましょう。
住民税を普通徴収に変更しておく
個人の住民税の納付方法には2種類あり、
・特別徴収
・普通徴収
給与所得者の場合、給与から天引きされる特別徴収が基本です。ただ、不動産収入がある状態で特別徴収のままにしておくと、住民税がすべて給与から天引きとなります。
この際、勤務先に不動産収入額が把握されてしまう可能性があります。これを避けるため、確定申告書を記入する際には普通徴収を選び、住民税については自分で納付するケースが多いようです。
不動産投資で家賃収入を得て、将来に備える資産形成を！
今回は、サラリーマンや公務員の方向けに、不動産投資と副業の考え方をテーマに解説してきました。不動産投資は、あくまで資産運用であり本業に支障が出にくいことや、公務員の場合でも条件付きで認められていることなどから、比較的安心して不動産投資を検討できるのではないでしょうか。
不動産投資の中でも、新築ワンルームマンション投資は比較的少額から始められます。サラリーマンや公務員の属性を活かした投資をお考えなら、実績豊富なメイクスまでお気軽にご相談ください。専門知識を持ったコンサルタントが最適な資産運用をサポートします。
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