不動産投資で賃貸経営を行う際のリスク要因の一つに「空き部屋の発生」があります。
空室期間は家賃収入が得られないだけでなく、物件維持のための経費がかかることでキャッシュフローが悪化してしまいます。そうならないためにも、賃貸経営においては空室期間への対策が必要です。
そこで今回は、賃貸物件の空き部屋が埋まらない原因をはじめ、空室が少ない物件の特徴、空室期間解消のための対策などについて解説します。
目次
賃貸の空き部屋が埋まらない原因とは
不動産オーナーにとって所有物件の空室リスクはできるだけ避けたいものです。まずは、空室が続いてしまうよくある原因について見ていきましょう。
賃貸需要が少ない閑散期のため
賃貸需要は季節によって変動します。例えば、企業の人事異動が多い春や秋は、転勤に伴って賃貸物件を探す人が増えて繁忙期となります。繁忙期のタイミングで入居者が見つかれば問題ありませんが、需要の少ない閑散期まで空室が続いてしまうと、次の繁忙期を迎えるまでしばらく空室のままになるケースがあります。
| ＜1月、2月、3月＞ 大学への入学や就職、人事異動などに伴う人の移動が多く、賃貸需要が高まる繁忙期です。 ＜4月、5月、6月＞ 繁忙期に比べて賃貸需要が落ち着くものの、繁忙期に引っ越せなかった人や繁忙期を避けて引っ越す人の需要があります。 ＜7月、8月＞ 人の移動が少なく賃貸物件を探す人が少なくなり、賃貸需要が低くなる閑散期です。この時期は、物件の契約数が年間で最も低くなります。 ＜9月、10月＞ 企業の人事異動があるため繁忙期となります。 ＜11月、12月＞ 再び賃貸需要が低くなる閑散期です。 |
共用部分の清掃ができていない
共用部分は賃貸物件の内覧で、入居希望者がまず目にする部分です。室内には問題がなくても、共用部分の清掃が不十分である場合、入居希望者が内覧に訪れた際に悪い印象を与え、成約に至らない可能性があります。
「管理体制が甘いのではないか？」「マナーを守らない入居者がいるのではないか？」などと思われやすいからです。
建物全体の修繕が適切ではない
建物や設備は経年劣化するため、適切な修繕が行われていなければ物件の資産価値や魅力は失われていきます。このため、マンション全体の設備が古く、整備が行われていない様子だと、修繕が適切に行われていないと思われてしまいます。
区分マンションの場合、修繕計画はマンション管理組合の議決が必要です。適切な建物の修繕がおこなわれていない場合には、修繕計画や管理組合の運営になんらかの問題が潜んでいるかもしれません。
セキュリティ対策が徹底されていない
オートロックや防犯カメラ、有人管理体制などのセキュリティ対策が備わっているか、女性の単身世帯を中心に選定基準として重要視する人は多くいます。そのため、セキュリティ対策が不十分な物件は、賃貸需要が低くなり、空室が埋まりにくいでしょう。
入居者同士のトラブルが発生している
騒音や共用部分の使い方に問題があるなど、マナーの悪い入居者がいることで建物内でトラブルが発生していると、空室が生まれやすくなります。
入居者同士のトラブルは、対応が難しくさらなるトラブルにつながるおそれがあるため、積極的に解決に乗り出さないオーナーもいます。しかし、トラブルの原因となる入居者を放置したままでは、他の入居者の退去につながり、連鎖的に空室が発生しかねません。
空き部屋が出にくい賃貸物件の3つの特徴
空き部屋が出にくい賃貸物件にはどのような共通点があるのでしょうか。ここでは、3つの特徴を解説します。
設備が整っている
利便性の高い設備が充実している物件は、入居者が集まりやすい傾向にあります。例えば、エアコン、モニター付きインターホン、宅配ボックス、温水洗浄便座、無料Wi-Fiなどは入居者からの人気の高い設備です。
設備が充実していると人気が高まりますが、家賃も高く設定しないといけなくなるため、想定するターゲット層に需要のある設備を見極めて導入することが大切です。例えば、床暖房や浄水器、床下収納などは、特定のターゲット以外には需要がない可能性があります。設備の充実具合と家賃のバランスには注意しましょう。
立地が良い
立地の良さは入居率に大きな影響を与える条件です。主要交通機関へのアクセスが良く、周辺環境の利便性が高いと賃貸需要が高まります。
一般的に、最寄り駅まで徒歩15分以内で、最寄り駅から主要駅へのアクセスが良く、スーパーやコンビニ、病院、銀行が近くにある立地は好まれます。人気のある立地の物件であれば、周辺相場よりやや高い家賃設定でも入居者が集まりやすいでしょう。
ただし、人によって重要視する立地条件は異なるものです。年齢や家族構成によっては、治安の良さや保育園などの教育施設の近さ、飲食店の充実具合などを重視する人もいます。立地をよく調べた上でターゲット層を想定するのがポイントです。
清潔感がある
周辺環境が清潔であると「人はストレスを感じにくく健康でいられる」とされています。定期的に清掃が行われ、室内だけでなく共用部分や建物の周辺もゴミなどが落ちていない物件は、入居希望者に清潔感を与えて成約につながりやすいでしょう。
物件に清潔さがあることで管理体制への信頼感を持てるため、入居者が長く住み続けることにつながります。窓や廊下などの見える場所だけでなく、屋上や配管設備など入居者から見えない場所でも清潔感が保てるように、清掃状態の確認は定期的に行いましょう。
賃貸物件の空き部屋を埋めるための6つの方法を解説
賃貸物件を運用するときにはできる限り空室期間を短くしたいものですが、空室を埋めるにはどのような対策を打てばよいのでしょうか。ここでは、主な対策法として以下の6つを紹介します。
| ・募集広告の方法を検討する ・賃料の引き下げを考える ・セキュリティを強化する ・劣化に応じて適切な修繕をする ・トラブルの原因となる入居者を把握する |
募集広告の方法を検討する
想定するターゲットによってアプローチのしやすい媒体は異なります。物件の条件やこれまでの入居者の属性からターゲットを明確にした上で、そのターゲットにアプローチしやすい媒体を使って広告を打つことが大切です。
賃貸物件の入居者募集広告には、法的規制の制約を受ける媒体として主に以下の表のものがあります。入居率を上げるために最適な募集広告を検討しましょう。
| 物件概要を記載する必要がある | 物件概要を記載しなくてもよい |
|---|---|
| ・インターネット広告 （SNS、動画、掲示板、ブログ、会員専用ホームページなどを含む） ・チラシ（新聞折込、投込みなど） ・雑誌 ・新聞 ・パンフレット | ・現地に掲出する看板 ・電子メール ・ダイレクトメール ・駅貼りポスター ・テレビ ・ラジオ ・店頭に掲出するチラシ ・店頭などで手渡しした資料 ・セールトーク など |
■参照：不動産広告の基礎知識｜公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会
セキュリティを強化する
女性の単身世帯やファミリー世帯は、物件選びにおいてセキュリティ対策を重視する傾向にあります。したがって、セキュリティ強化の設備投資を行うことで空室を埋めやすくなります。
例えば、代表的なセキュリティ設備は以下のようなものです。
| ・オートロック ・モニター付きインターホン ・防犯カメラ ・ディンプルキー ・防犯ガラス（ベランダ側の窓） ・格子（廊下側の窓） |
オートロックなど区分所有の場合には対応できないものもありますが、モニター付きインターホンなど後から追加導入しやすい設備については、積極的に導入を検討するのがおすすめです。
劣化に応じて適切な修繕をする
空室を早く埋めるには、物件が安心して住める状態に保たれていることも重要です。室内の各種設備が劣化している場合には、なるべく早く適切な修繕・交換を行いましょう。
また、設備は経年劣化でいずれ修理や交換が必要になるものなので、計画的に費用を蓄えておくことが大切です。入居者の入替時などには必ずメンテナンスを入れ、設備の劣化状況を定期的に把握するようにしましょう。
区分マンションの場合は、マンション管理組合が適切な長期修繕計画を立てているのか、総会などに積極的に参加して把握しておくのがおすすめです。
【関連記事】不動産投資オーナーが知っておきたい管理組合の基礎知識
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トラブルの原因となる入居者を把握する
ほかの入居者が退去してしまうようなトラブルを起こす入居者がいないか、できるだけ情報収集を行って、万が一、トラブルが発生した場合に備えて対処法を事前に検討しておきましょう。
ただし、入居者間のトラブルを解決に導くのはなかなか難しく、時間もとられやすいものです。そのため、トラブル対応を含めて物件管理のノウハウを有する賃貸管理会社に任せるのも一つの手です。
近隣の新築物件と差別化する
新築の物件は、建物や設備が新しくきれいなことから人気があります。新築と中古で似たような条件の物件であれば、新築の物件を選ぶ人は多いでしょう。そのため、新築物件の場合、競合物件と比べて設備の充実度などで勝っていればそれほど心配はありません。
中古物件の場合には、家賃の安さや設備の充実度、間取りの良さ、管理体制の良さなど、近隣の新築物件にはない魅力をアピールすることが重要です。築年数がたっていることで、「これまで問題のあるような入居者がいない」「○○年安心して暮らせる実績のある物件」といったアピールができる点はメリットといえます。
賃貸の空き部屋を減らすための対策を積極的に実践しよう
賃貸経営においては、空室期間が長くなるとキャッシュフローが悪化し、経営計画に悪影響を及ぼします。空室が長期化する原因には、物件の管理状況などさまざまな要因が考えられるでしょう。
新築物件であれば、購入時に立地条件や設備の充実度などを考慮した物件選定をすることで、当面の空室リスクは下げられます。ただし、長期的な資産運用の観点から、日常の適切な物件管理や建物全体の長期修繕計画などが重要になってきます。
こうした課題を踏まえた不動産投資の賃貸経営については、新築ワンルームマンションをはじめ不動産投資の実績が豊富なメイクスまでお気軽にご相談ください。専門知識を持ったコンサルタントが適切な物件運用をサポートします。
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