これから不動産投資を始める初心者の方の中には、
・どうやって不動産投資を始めればいいのか知りたい
・不動産投資は具体的にどんなことをするのか分からない
という方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産投資を始める上で知っておきたい基礎知識とともに、不動産投資の始め方をステップ別に詳しく解説します。また、不動産投資のメリットやデメリット、どのような点に注意するべきなのかなども併せてご紹介します。
目次
不動産投資で押さえておきたい基礎知識
不動産投資とは、購入した物件を人に貸し出すことで家賃収入を得たり、物件価格が上がったタイミングで売却益を得たりする投資方法です。
不動産はそれ自体が価値を持つ実物資産であるため、価値が下がりにくく、市場動向に応じて資産価値が変動することからインフレに強いという特徴があります。加えて、入居者がいる限り安定した家賃収入を得られるため、賃貸経営に積極的に取り組むことで収益アップも見込めるでしょう。
また不動産投資は、物件管理を専門の賃貸管理会社に委託することで、大きな手間をかけずに運用できるため、本業がある会社員にも人気の投資方法です。
しかし、何の知識もなく始めるのはリスクがあるため、事前にある程度の基礎知識を身につけておくことが大切です。
ここでは、不動産投資において頻繁に使われる基礎用語を解説します。
インカムゲイン
不動産投資におけるインカムゲインとは、物件を所有している間に得られる利益のことで、不動産を賃貸物件として人に貸し出して得られる家賃収入を指します。入居者がいる限り、安定的かつ継続的に収入を得られるという特徴があります。
インカムゲインを得るために不動産投資を行う際は、修繕費や諸経費などのコスト、空室リスクなどに注意して運用する必要があります。
キャピタルゲイン
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、所有する物件を売却した際に得られる売買差益のことです。売却してしまうとインカムゲインのような継続的な収入は得られなくなりますが、ローン残高（残債）よりも売却価格が上回るタイミングで売却できれば、インカムゲインよりも大きな利益につながる可能性があります。
利回り
利回りとは「物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合（投資金額に対する収益割合）」のことです。利回りには、表面利回り・実質利回り・想定利回りなどがあります。
【表面利回り】
物件購入価格に対して1年間で得られる家賃収入の割合で、グロス利回りとも言います。現状の空室状況を反映した利回りで、税金や管理費といった経費を含めずに計算します。
【実質利回り】
表面利回りに、初期費用や税金、経費などを加味した収益性を表す数値です。NOI利回りまたはネット利回りとも言います。表面利回りよりも現実的な収益性を表します。
【想定利回り】
表面利回りの一つで、物件が満室であることを前提として算出しています。そのため、現状の空室状況を反映していません。
不動産を運営するには諸費用がかかるため、表面利回りだけを見て物件を購入すると計画が崩れてしまう可能性があります。そのため、実質利回りを参考にするのが一般的です。
レバレッジ効果
レバレッジ（Leverage：テコの原理）とは、小さな力で大きな効果をもたらすという意味の言葉です。
不動産投資で言うレバレッジ効果とは、借り入れを活用することで投資効果を高め、自己資金だけでは実現できないような収益性を得ることを言います。例えば、不動産投資ローンでお金を借り入れることで、自己資金だけでは購入できなかった収益性の高い物件を購入し、大きな利益を得られる場合があります。
不動産投資には種類がある
不動産投資にはさまざまな種類があります。ここでは不動産投資で代表的な「ワンルームマンション投資」「一棟マンション投資」「戸建て投資」の概要を解説します。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資とは、投資用の分譲マンションの1部屋を購入して、その部屋を賃貸経営する方法です。1部屋単位から投資でき、空室が出ない限り、毎月安定した収入を得られます。
また、ワンルームマンション投資は一棟マンション投資に比べて物件価格が安いため、初期費用を抑えることが可能です。
一棟マンション投資
一棟マンション投資とは、マンションを一棟まるごと購入してその全室を賃貸経営する方法です。物件価格が高く、不動産投資ローンの審査に通りにくいことや、必要な自己資金のハードルが高いことがネックではあるものの、一度に複数の部屋を運用できるため高収益も期待できます。
戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建住宅（一軒家）を購入して賃貸経営する方法です。一戸を単身者または家族に貸し出して運用するのが一般的ですが、各部屋を別々の入居者に貸し出すことで、シェアハウス運用を行うことも可能です。
一般的に入居者はファミリー層となることが多いため、一度賃貸契約を結べば長期契約になりやすいのが特徴です。
【ステップ別】不動産投資の始め方
不動産投資を初めて検討する場合、具体的にどう進めればいいのか分からない方も多いでしょう。
ここではまず、不動産投資の始め方をステップ別に解説していきます。
1．投資する金額や目的・目標を設定
不動産投資を始める際に必ず考えたいのが、投資の目的・目標です。「単純に稼ぎたいから始める」という理由だけでは、自分に合った投資のスタイルを確立できず、失敗する可能性も高いので注意しましょう。
・なぜ投資するのか
・いくら投資して月にいくら稼ぎたいのか
・何歳までにどのくらい資産を築きたいか
など、目的・目標によって取るべき投資手法が変わります。不動産投資に関する情報収集をして基礎知識を得られた後は、投資の目的・目標を自分なりに設定しましょう。これにより、自分に合った最適な投資を進められます。
2．投資する物件を探す
目的・目標が明確になった後は、それを達成するために投資する物件を探します。区分マンションや1棟物件、新築・築古など投資物件にはさまざまな種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
不動産投資は入居者がいないと成り立たないことから、物件の立地が重要な要素です。そのため、投資する物件のエリアの選定は重要なポイントです。
購入したいと思える物件に出会うために、不動産会社への聞き取りや物件情報ポータルサイトの確認など、できるだけ情報収集しましょう。
気になった物件は、できれば現地に足を運び、周辺環境や雰囲気などを見て投資家としての感覚を磨くのもいいでしょう。そこまで時間を割けない場合には、不動産投資会社へ相談をして、自分に合った物件を探してもらうのもおすすめです。
3．ローンの審査を受ける
投資物件が決まった後は、いよいよ購入手続きに入ります。不動産投資は、基本的に融資を利用して物件を購入するので、売買契約の前にまずはローンの審査を申し込みます。
不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて提出書類が多いので、どのような書類を準備する必要があるのか不動産会社に相談しましょう。
自分がどのような条件でどれくらいローンを組めるかは、早めに確認しておくのがおすすめです。
4．物件の購入
ローンの審査に問題がなければ、物件を購入するために売主と売買契約を結びます。売買契約から引き渡し（決済）までには、たくさんの書類準備や手続きが必要になるので、円滑に手続きできるよう事前に把握しておきましょう。
売買契約が終わった後は、決められた引き渡し日までに金融機関とローンを借りるための金銭消費貸借（金消）契約を結びます。後は、物件の引き渡しと同時にローンの決済をしたら正式に物件のオーナーになります。
引き渡しまで慣れない手続きも多いですが、始めのうちは一つ一つ必要な手順や、揃える書類を確認し、確実に進めていきましょう。
5．管理会社を検討する
不動産投資は物件を購入してからがスタートです。購入後は、自主管理をする場合を除き、管理会社を選定して管理契約を結びます。専業大家なら自主管理も選択肢としてあり得ますが、相当な知識がない限り副業の場合には管理会社を利用するのがおすすめです。
建物管理・運用は、管理会社次第で全く結果が変わってくるため、実績豊富で動きがよく、信頼できる管理会社を探します。管理手数料についても会社によって違うので、手数料、管理の質、担当者のレスポンスなどを総合的に判断して、自分に合った管理会社を選びましょう。
6．入居者を募集して運用開始
管理会社と契約できたら、入居者の募集や修繕など必要な業務を行います。すでに入居が埋まっている物件であれば、入居者の情報については必ずチェックしましょう。
空室がある物件であれば、入居募集のために広告を打つ必要があります。また、客観的に見て物件に手を加える必要がある場合には、修繕やリフォームの検討も必要です。
管理委託している場合でも、オーナーとして物件の収益性を考えながら、必要な業務は積極的に行いましょう。
不動産投資を始めるときには情報収集が重要
不動産投資を成功させるためには、事前の情報収集が大切です。ここでは、情報収集の方法を4つご紹介します。
専門家やコンサルタントから話を聞く
不動産投資では、正確な情報を得ることが重要になります。特に不動産投資初心者の場合は、その道の専門家やコンサルタントから話を聞くのがおすすめです。話を聞く際には、専門家やコンサルタントの実績や知識量、保有資格などから信頼が置ける人物かどうかをよく検討するようにしましょう。
専門家やコンサルタントによってはコンサルティングサービスを提供している場合があり、不動産投資に関連する知識を教えてくれたり、運用計画の相談に乗ってくれたりします。
不動産会社から情報を入手する
投資用の不動産を扱っている不動産会社に相談して、さまざまな情報を得てもよいでしょう。
不動産投資の専門会社は、取り扱い地域の優良物件や地域特性、取引データなどの情報を持ち、不動産投資のノウハウを蓄積しています。不動産会社と信頼関係を構築できれば、的確なアドバイスを受けられるほか、正確な情報や有益な情報を教えてもらえる場合もあるでしょう。
ただし中には、「物件を販売さえできればよい」という親切心のない不動産会社も存在します。インターネット上での口コミ、業歴の長さ、ホームページの充実度、接客態度などから信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。
セミナーに参加する
不動産投資のセミナーに参加し、情報収集をしてもよいでしょう。セミナーの中でも、直接コンサルタントなどの専門家から話を聞けて、質疑応答で質問できるセミナーをおすすめします。セミナーは、書籍よりも新しい情報や一般には公開されていない情報、実践的な話などを聞ける可能性があります。
ただし、セミナーの中には、高額な参加費用を請求したり、高額な授業料を必要とするものもあるため注意が必要です。セミナーに参加する際は、主催者や講師の経歴、参加費用、キャンセルポリシーなどを確認するようにしましょう。
インターネットや書籍で勉強する
不動産に関する用語などの基礎知識は、インターネット上の記事や書籍で学ぶこともできます。特に、書籍は専門家や監修者、出版社の編集者などのチェックを経て出版されるため、間違った情報に触れることが少なく、初心者におすすめの情報源です。著名人の書籍なら、信ぴょう性の高い情報が手に入るでしょう。
ただし、インターネットや書籍の情報が古かった場合、現在では通用しない情報になっている可能性があります。そのため、常に最新の情報を元に知識を身につけることをおすすめします。
不動産投資を始めるメリット
不動産投資には、始めてみないと分からない魅力がたくさんあります。ここからは、不動産投資を始めるメリットについて説明していきます。
ローンで融資を受けて家賃で返済できる
不動産投資は、金融機関からのローンで物件を購入し、入居者からの家賃収入で毎月の返済をします。
株式などの金融商品であれば自分の財布から資金を捻出する必要がありますが、不動産投資は、必要最低限の自己資金のほかは他人資本で資産形成ができます。自分の資金を多く使わずに資産を作ることができるので、運用効率が高い点は不動産投資の大きなメリットです。
節税効果が期待できる
不動産投資をスタートした初年度は節税効果が期待できます。
物件購入時には
・不動産取得税などの税金
・登記費用
・ローン手数料
・火災保険
などの初期費がかかります。これらの諸経費を計上すると、家賃収入よりも経費の方が大きく、収支はマイナスです。マイナスになった分は確定申告時に損益通算できるため、税金が還付されて結果的に節税となります。
※節税効果が生じるのは不動産所得が赤字の場合です。同所得が黒字の場合は、納税額は増加いたします。不動産所得に係る必要経費が減少した場合は節税効果も減少します。
安定収入（家賃収入）が期待できる
不動産投資は、満室稼働を維持できれば、毎月安定した家賃収入が期待できます。株式や外貨などの投資は常に価格が変動しますが、家賃は築年数による変動はあるものの基本的に激しい変動はありません。資産運用のポートフォリオに不動産投資を組み入れることで、リスクを考慮したポートフォリオ戦略を考えることができます。
また、不動産投資は労働を伴わないため、他に本業がある会社員でも問題なく取り組めます。景気に左右されにくく、毎月の安定収入が期待できる点は不動産投資のメリットの一つです。
ローンを組むと団体信用生命保険に加入できる
不動産投資で物件を購入する際、ローンを組むと団体信用生命保険に加入します。加入者が死亡したり高度障害となったりしたときには、ローンが保険金で完済され、遺族には無借金の不動産と毎月の安定した家賃収入が残されます。
保険料はローンの金利に組み込まれて毎月の家賃から支払われるため、通常の保険商品とは違い、自分の財布から保険料を出す必要もありません。
なお、これまでの団体信用生命保険は、死亡時と高度障害のみが保障対象なのが一般的でしたが、最近では、ガンをはじめとする生活習慣病もカバーする保険もあります。
私的年金の形成が期待できる
不動産投資は、私的年金代わりとしても活用できます。将来的にローン完済後は家賃収入がほぼ手元に残るため、老後の生活資金として期待できるでしょう。
「少子高齢化」や「インフレ」、「老後資金2,000万円問題」など、経済の先行きと併せた老後資金の作り方が注目されている時代に、現金貯蓄のみで将来の備えをするのはかなり大変です。老後の年金対策として、不労所得が期待できる不動産投資は魅力的です。
インフレ対策のリスクヘッジにできる
不動産はインフレに強い資産と言われています。
インフレになると物価が上昇し、逆に貨幣価値は目減りします。一方、不動産は価値が上がるため、売却価格によっては大きな利益が期待できるのです。
単なる貯金だけではインフレ時に資産価値が下がるリスクもありますが、不動産投資によってインフレ対策が可能になります。
相続対策にできる
相続前に現金を不動産に変えておくことで、同額の現金を相続した場合に比べ、節税につながるメリットもあります。
相続財産の評価をする際、不動産は現金の6割～7割程度の評価額となるのが一般的です。よって、全てを現金で相続したときよりも課税評価額が下がり、最終的に支払う税金を減らすことができるのです。
不動産投資を始めるデメリット
メリットだらけのように見える不動産投資ですが、注意するべきデメリットもあります。ここでは、不動産投資を始めるデメリットについても説明していきます。
不動産購入時に初期費用がかかる
ローンで物件を購入するケースでも、購入にあたって初期費用がかかります。そのため、不動産価格ほどの負担はないですが、ある程度の自己資金は必要です。
初期費用は
・登記費用
・売買契約書に貼る印紙代（税金）
・ローン手数料
・保険料
などがあります。物件の規模にもよりますが、概ね100万円前後が最低限必要な自己資金の目安ですが、購入諸費用を対象とした「諸費用ローン」を使うことができます。その場合の自己資金は、手付金と諸費用ローンに入りきらなかった数万円程度で購入が可能です。
物件購入にかかる初期費用については関連記事でも詳しく解説していますのでぜひご覧ください。
【関連記事】不動産投資はいくらから始められるのか？頭金など自己資金の目安は？
株式投資と比べると流動性が低い
一般的に不動産は、他の資産と比べて流動性が高くないとされています。株式などの金融資産の場合であれば、現物の保守管理や受け渡しの手間が生じることなく、ほぼいつでも売買ができて、現金化する時間もそれほどかかりません。
一方の不動産投資では、不動産を売却するときは早くても1～2カ月程度はかかります。物件によっては何年経っても売れないケースもあるので、物件選定時には流動性も加味して物件を判断することも大切です。
物件が空室時には収入が減る
不動産投資は、入居者がいる間は毎月安定した家賃収入が見込めます。ただ、空室になると、家賃収入が減ってしまう点がデメリットです。
賃貸経営を続けていく中で空室は発生するものですが、その都度できるだけ早期に入居付けをする必要があります。物件を選ぶ際には、賃貸需要を考えて空室が発生してもすぐに入居付けが期待できる物件を選ぶことが大切です。
固定費や運用費が発生する
不動産投資は、運営していく中でさまざまな固定費や運用費がかかります。
例えば
・管理会社に払う管理手数料
・修繕費
・入居付けに関わる広告費
・固定資産税
など意外に多くのコストが発生します。
安定した家賃収入があるからと全ての収入を消費に回すのはリスクが高いです。必要な経費はある程度、予測を立てることもできるので、計画的な資金計画を立てておくことが大切です。
不動産価格下落のリスクがある
年月を経ると建物や設備は劣化していきます。そのため、不動産価格は基本的に購入時よりも下落するのが一般的で、デメリットの一つと考えられるでしょう。
ただし、立地が良く、建物の管理が丁寧にできていれば価値を維持することも可能です。また、インフレなど景気の影響を受け、需要が高まることによって不動産価格が上昇する場合もあります。
天災のリスクがある
不動産は、台風や地震などの天災によりダメージを受けるリスクもあります。場合によっては、建物が破損するなど物件に深刻な影響が出る場合もあり、多額の復旧費用がかかる可能性も否定できません。
自然災害の多いエリアでは風評被害から賃貸需要が下がる傾向もあるため、物件選定時は、天災も視野に入れてハザードマップなどを確認しておくとよいでしょう。
初心者が不動産投資を成功させる5つのポイント
最後に、初心者が不動産投資で成功するためのポイントを5つご紹介します。
①投資の基本的な仕組みを理解する
まずは不動産投資における基本的な仕組みを理解しましょう。投資にかかる税金やスタート時にかかる費用、建物の管理・運営方法など、収益化に向けた基本的な仕組みを理解して適切な投資方法を実践することが大切です。
賃貸経営や税金の仕組みについて理解することで
・自分で対応できること
・対応するべきこと
・専門家へ相談・委託すべきこと
を適切に判断できるようになるため、効率的な資産運用の実現にもつながります。
②目的や資金に合わせた投資手法を選ぶ
投資の目的や自己資金に合わせた投資手法を選ぶことで、リスクを抑えて、計画的かつ安定した資産運用ができます。不動産以外の株式なども含めた資産運用をするのであれば、ポートフォリオを適切に組み、計画的に分散投資をすることがポイントです。
例えば、資金が少ない状態でハイリターンを狙う不動産投資は、リスクが高く適切ではありません。また、最終的にどのくらい資産を増やしたいかによって、不動産投資で選ぶべき物件や資金計画は変わってきます。
③少額から始める
どのようなビジネスでも、「小さく始めて、後から大きく」と言われますが、不動産投資も同じです。投資を始める際は、少額からスタートすることをおすすめします。不動産投資は、賃貸事業であり立派なビジネスでギャンブルではありません。
まずは少額投資から始めて成功体験を重ねることで、正しい知識や情報、確かな判断力が身につきます。例えば、不動産投資の場合、アパート・マンションの1棟物件などよりは、物件選定や建物管理のしやすさから、新築ワンルームマンションがおすすめです。
④レバレッジ効果を生かす
不動産投資ローンを組むのに抵抗がある方もいますが、余程の資産を持っていない限り、現金だけで不動産に投資するのは限界があります。
そのため、初心者が成功するためにはレバレッジ効果を生かすのが近道です。不動産特有の「他人資本で資産形成ができる」メリットを最大限に生かしましょう。もちろん、物件選びや健全な運用を行うのが前提になりますが、レバレッジ効果に意識を向けることもポイントです。
⑤人口集中が進んでいる都市部で投資する
一般的に、投資する物件を選ぶ際は、人口集中が進んでいる都市部で投資するのが低リスクです。地方で高利回りの物件は確かに魅力的に見えますが、初心者にはおすすめできません。
今後の日本は都市部へ人口集中するとも言われています。初心者がリスクをできるだけ抑えて運用するために、まずは賃貸需要が安定している都市部で成功体験を得るのが一番です。
メリット・デメリットを知ることから不動産投資を始めよう
今回は、不動産投資の始め方をテーマに、不動産投資でよく使う基礎用語や物件購入から運用までのステップ、不動産投資のメリットやデメリットについて解説しました。
初心者の方にとって、不動産投資では具体的にどのようなことを行い、どのようなポイントで判断すればいいのかなど、分からないことがつきものです。
不動産投資の基礎知識をはじめ、物件選びやローン審査の進め方など、自分だけでは解決できない情報収集に関しては、プロのサポートを受けてみるのもおすすめでしょう。
初めての不動産投資なら、実績豊富なメイクスまでお気軽にご相談ください。専門知識を持ったコンサルタントが最適な資産運用をサポートします。
※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。㈱メイクスにおいては、何ら責任を負うものではありません。
