利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類の考え方があります。今回は、それぞれの利回りの意味や平均相場について解説します。
また、利回りを見る際に注意すべきポイント、利回りが低くても購入を検討すべき物件、物件購入後に利回りを上げるコツなどについてもご紹介します。
目次
マンション投資の利回り（金利）とは？
マンション投資の利回り（金利）とは、物件購入価格に対しての1年間の家賃収入の割合のことです。
利回りは、物件の収益力の判断材料の一つといわれています。なぜなら、利回りの数字を見れば「その物件でどれくらいの収益を得られるのか」「何年で投資した資金を回収できるのか」といったことが数値で分かるからです。
利回りには以下の3種類があります。
| ・表面利回り ・実質利回り ・想定利回り |
それぞれの利回りの意味について見ていきましょう。
表面利回り
物件情報に掲載されている利回りは、表面利回りであることが多いです。
表面利回りとは、物件購入価格（投資額）に対して1年間で得られる家賃収入の割合で、経費を加味する前の数値であることから「グロス利回り」とも呼ばれます。年間の家賃収入を物件の購入価格で割って算出します。
| ＜表面利回りの計算式＞ 表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100 |
表面利回りには購入時の諸費用といった初期費用や経費が考慮されていません。したがって、実際の投資効果は表面利回りよりも低くなります。不動産投資の収益性を考えるなら、次に解説する実質利回りを重視しましょう。
表面利回りは「物件購入価格に対して家賃がどの程度高く設定されているか」を把握する指標として使うといいでしょう。一般的に、表面利回りが高いほど高い投資効果を期待できるものの、家賃が高すぎても空室期間が長くなるリスクが高まります。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りに初期費用や経費を加味した収益性を表す数値です。表面利回りの「グロス利回り」に対して「ネット利回り」とも呼ばれます。
実質利回りは、以下の計算式で算出します。
| ＜実質利回りの計算式＞ 実質利回り（％）＝（年間家賃収入-経費）÷（物件購入価格＋購入時の初期費用）×100 |
実質利回りは「物件が満室の状況を想定したときの利回り」ですが、初期費用や経費を踏まえているため、表面利回りよりも現実的な収益性を表す数値となります。実質的な収益力を把握できるため、収支計画を立てる際にはこちらの指標を用いるのがおすすめです。
また、初期費用や経費には以下に挙げるようなものがあります。
| ・初期費用 不動産会社への仲介手数料や不動産取得税、登記費用、登記に必要な印紙代、司法書士への報酬、金融機関への融資手数料など。 ・経費 固定資産税や都市計画税、修繕費、（共用部分）水道光熱費、管理委託料、借入金利子など。 |
想定利回り
想定利回りは表面利回りの一つで、物件が満室であることを想定して算出します。
| ＜想定利回りの計算式＞ 想定利回り（％）＝（満室時の年間家賃収入÷物件購入価格）×100 |
広告に記載されている利回りは想定利回りの場合もあり、現行の入居状況で計算したものではない可能性があります。現実の利益との乖離が生じるかもしれないため注意が必要です。
不動産投資の利回り（金利）を見る際に注意すべきポイント
利回りは不動産投資の収益性を考える上で重要な数値ですが「高利回りの物件＝良い物件」とは限りません。不動産投資の利回りを見る際に注意すべきポイントについて解説します。
高利回りをうたう物件にはリスクもある
高利回りの物件は、一見すると条件の良い物件のように考えられます。
しかし、実は以下のような理由から、流動性が低いために物件の売却価格が安くなることから、利回りが高くなっている可能性があります。
| ・立地条件が悪い ・利便性に乏しい ・災害リスクが高い ・賃貸需要が低い地域 ・土地が安い ・築年数が古い ・物件の状態が悪い ・瑕疵物件である ・新耐震基準を満たさない など |
立地条件が悪く賃貸需要が低い物件は、安定した家賃収入を得られません。また、築年数が古く物件の状態が悪いと修繕費が高額になりかねません。
不動産投資用の物件を探すときには利回りの高さに注目しがちですが、立地などの条件が良く、需要が見込めるかということも重要なポイントです。
表面利回りだけでなく実質利回りを確認する
物件情報に掲載されている利回りは、表面利回りであることがほとんどです。表面利回りには初期費用や経費が考慮されていないため、物件選びの際は現実的な収益性を表す数値である実質利回りを確認することが大切です。
まずは物件情報に掲載されている数値が、表面利回りなのか、実質利回りなのかを確認しましょう。
また、実質利回りが物件情報に掲載されている場合でも、どのような初期費用と経費が含まれているかを不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
最終的には利回り以外の要素も含めて検討する
不動産投資での物件選びは、利回り以外の要素も考慮することが大切です。投資用物件として好ましいのは、以下のような特徴を持つ物件です。
| ・立地条件が良い ・利便性が良い ・賃貸需要が高い地域 ・築浅である ・物件の状態が良い ・新耐震基準を満たしている |
賃貸市場での需要が高く、空室リスクが低い物件を選ぶといいでしょう。そして、不動産投資に必要となる総投資額や借入額、キャッシュフローといった資金面も考慮することが大切です。
マンション投資で利回り（金利）が低くても購入すべき物件とは？
不動産投資を行う際は、高利回りの物件に目を向けがちですが、利回りが低くても長期的に見て投資対象として好ましい物件があります。
ここでは、利回りが低くとも不動産投資の対象に選ぶべき物件の特徴について解説します。
人気エリアで借り手が多い
人気エリアの物件は入居者候補が多いため、空室リスクが少なく、安定した家賃収入を得やすくなります。
いくら高利回りの物件でも、空室率が高ければ想定していた家賃収入を得られません。収益効率よりも収益安定性を重視するなら、人気エリアの物件を選びましょう。
以下の特徴を持つエリアは人気が高く、賃貸需要が高いといえます。
| ・企業や大学の多い都市圏へのアクセスが良い ・人口が集中している ・持ち家率が低く賃貸需要が高い ・単身世帯が多い ・利便性が高い |
賃貸需要の高いエリアの物件は、利回りが低くても利益の出る良い物件であるケースが多いです。物件購入前のリサーチで、賃貸需要の高い人気エリアの物件を探してみましょう。
差別化できる特徴がある
ほかの物件と差別化できる特徴がある物件は、入居者を得やすくなります。適切な賃貸管理がされている物件は、物件の付加価値を高め、競合物件との差別化に役立つでしょう。
例えば、機能性の高い間取り、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備、宅配ボックスなどの便利な設備があることで賃貸需要が高まります。また、近年ではIoT機器を備えた物件も人気です。
競合物件との差別化ができていると、入居者を安定的に獲得できるだけでなく家賃水準を高く維持することにもつながります。
【関連記事】IoT不動産とは？賃貸物件をスマートホーム化して入居率を高める方法
物件のメンテナンスが徹底されている
メンテナンスが十分に行われている物件は、清潔感があり入居者が集まりやすいものです。
新築の場合は心配はありませんが、築年数が古い物件の場合でも、まめにメンテナンスが行われれば大規模なリフォーム工事にならずに済みます。例えば、エアコン、キッチンやユニットバスの設備、壁紙や床材などの内装などは定期的なメンテナンスが重要です。
また、マンションの建物全体については、外壁塗装や屋上防水工事、原状回復工事などが不十分だと、水漏れなどのトラブルが発生してしまいます。区分マンションを所有している場合には、長期修繕計画やマンション管理組合の運営が適切に行われているか、積極的に把握しておくこともポイントです。
たとえ低い利回りでも、メンテナンスが行き届いている物件は、購入後の費用が抑えられるという点で優良な物件といえます。
【関連記事】不動産投資オーナーが知っておきたい管理組合の基礎知識
新築や築浅のマンション
新築や築浅の物件は、中古物件に比べて物件購入価格が高くなるため、利回りは下がります。しかし、新築や築浅の物件は、利回りが低くともメリットが大きい投資対象です。
入居者は、新築や築浅の物件を好むことが多く、空室リスクが低くなるメリットがあります。また、建物や設備などが経年劣化していないことから、当面の間、修繕費がかかることもありません。
物件購入後に利回りを上げるためのポイント
物件購入後にも利回りを上げることは可能です。物件購入後に利回りを上げるためのコツを3つご紹介します。
入居者の初期費用を減らす
入居者の初期費用を減らすことで入居時の費用負担が軽減され、入居しやすくなります。その結果、空室率を下げることができ、利回りが上がります。
賃貸物件を借りる際には、初期費用として家賃の4カ月から6カ月分程度のお金（不動産会社への仲介手数料・敷金・礼金・前家賃など）が必要となるのが一般的です。入居者の中には、物件を選ぶ際にこれらの初期費用を抑えられるかどうかを重視する人もいます。
そこで、敷金や礼金、初月の家賃を値下げしたり、または一定期間の家賃を無料にする「フリーレント」を導入したりすることで、入居者の初期費用を軽減するのも一つの方法です。また、不動産会社への仲介手数料を負担する方法もあります。
リフォームを行う
室内のリフォームやリノベーションを行うことで、物件の価値が上がれば入居したい人が増えます。入居率が上がることで結果として利回りも上がり、家賃もリフォームやリノベーション前に比べて高く設定できるようになるでしょう。
例えば部屋に入ったときに目に入りやすい壁紙や照明などのリフォームは、大規模工事をしないで部屋の印象を大きく変えられる効果があります。また、予算があれば、モニター付きインターホン、追い焚き機能付きのユニットバス、独立洗面台などの人気設備を新たに備え付けるのもおすすめです。
ターゲット層にあわせた広告を展開する
入居して欲しいターゲット層にあわせた広告を展開することも、入居率を上げるポイントです。入居希望者が単身者なのかファミリー世帯なのかで、賃貸物件に求める条件は異なります。入居者として想定するターゲット層を考え、それにあわせた広告を考えましょう。
広告には紙媒体とWeb媒体がありますが、ターゲット層別に以下のような特徴があります。
| ・単身者向け 単身者世帯には、Web広告やSNS広告がおすすめです。Web広告やSNS広告は、細かいターゲティングができ効果測定もしやすいため、効率よくターゲット層に広告を届けられます。 ・ファミリー向け ファミリー世帯には、単身者同様にWen広告やSNS広告も有効ですが、チラシ広告にも一定の効果があります。新聞の折り込みチラシやポスティングの活用でも反響が期待できます。 |
利回りは不動産投資の物件選びにおける一つの目安
今回解説したように、利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があります。その中でも実質利回りは不動産投資の現実的な収益性を表す数値で、不動産投資の物件選びにおいて重要な指標の一つです。
とはいえ、利回りだけを物件選びの判断材料にするのはおすすめできず、物件の立地や設備の充実度などを含めて総合的に判断することが大切です。
不動産投資で長期的な資産形成を目指すには、さまざまな条件を検討し、安定した収益が得られるかを見極める必要があります。不動産投資の実績が豊富なメイクスなら、専門知識を持ったコンサルタントが適切な不動産投資をサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。
