「借金」と聞くと、ネガティブなイメージが頭に浮かんでしまうという方も多いのではないでしょうか？
しかし、借金は悪い面だけではありません。金融機関からお金を借りて、手持ちの現金よりも高額なマイホームや車を購入したり、起業や資産運用で利益を得るなど、借金の上手な活用方法もあります。
そこで今回は…
「良い借金」と「悪い借金」の特徴について解説するとともに、ローンを組んで不動産投資をするメリットについてもご紹介します。
目次
借金の中には「良い借金」もある
借金というと「悪いもの」というイメージが先行しやすいのですが、住宅ローンやマイカーローンなど、今の収入や手持ちの現金では購入が難しい高額商品を購入する際、多くの人がローン（借金）を活用しています。収支の範囲内で計画的に借金をするのであれば、一概に借金が悪いものとはとらえられず、生活を豊かにしてくれる「良い借金」だといえます。
一方、中には「悪い借金」もあります。例えば、無計画にショッピングローンを利用してしまい、毎月の返済が困難になるような事態を招くのは「悪い借金」といえるでしょう。
★ポイント★
生活の収支バランスや年収、今後のライフプランなどを考慮して、その借金が自分にとって「良い借金」なのか「悪い借金」なのかを見極めることが大切です。
良い借金と悪い借金はどこが違う？
ここからは、「良い借金」と「悪い借金」の違いについて、もう少し詳しく見ていきましょう。
良い借金とは「返済可能な範囲」で「レバレッジを効かせられる」借金
良い借金とは自分の収入で無理なく返済できる範囲での借金のことです。
例えば…
不動産投資のためにお金を借りる場合、生活に悪影響を与えずに、返済できる範囲でレバレッジをかけられるのであれば良い借金といえるでしょう。
レバレッジとは「小さな資金で、より大きな収益を得る」ことをいいます。後述しますが、自己資金に借入金を加えてレバレッジを効かせることで、より大きな利益を生み出せることもあります。ただし、あくまで「返済可能な範囲」での借金でなければ、逆に「悪い借金」になってしまうため、無理なく返済できる金額を借り入れることが大切です。
悪い借金とは「生活に支障が出る」借金
悪い借金とは、ひと言でいえば生活に悪影響を及ぼす借金のことです。
例えば…
毎月、借金返済のために食費を削る必要があるといった状況では、仕事や健康面にも影響が出てしまい、いずれは借金の返済も困難になってしまうリスクが考えられます。
そのため、生活に大きな支障がなく、無理なく毎月の返済ができる範囲の借入金額に抑えておくことが大切です。毎月の返済額や利息などの返済計画は借り入れ前にシミュレーションができるので、事前に確認しておくのがおすすめです。
投資を行うために良い借金をするポイントとは？
ここからは、資産形成のために「良い借金」で投資を行うためのポイントを解説します。
毎月の返済額をシミュレーションする
一般的なマイカーローンなど投資目的ではないローンを活用する場合でも、資金（商品購入額）を金融機関などから借り入れる際に、返済計画をシミュレーションしたことがある方は多いでしょう。
投資資金を借り入れる場合でも同様で、例えば、不動産投資ローンの月々の返済が生活の負担にならないよう、金利や借入額、返済回数をもとに毎月の返済額をシミュレーションします。
次のようなケースを想定して、毎月の返済額を考えてみましょう。
◆借入条件◆
・借入金額：3,000万円
・金利：年2.5％
・返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定）の場合
| 返済期間例 | 20年 | 25年 | 30年 |
| 毎月の返済額 | 約158,971円 | 約134,585円 | 約118,536円 |
| 年間の返済額 | 約1,907,652円 | 約1,615,020円 | 約1,422,432円 |
| 支払総額 | 約38,153,008円 | 約40,375,498円 | 約42,673,052 円 |
参考：日本政策金融公庫の事業資金用返済シミュレーションで算出
こうしたシミュレーションを活用し、毎月の返済額が自身の返済能力を超えているようであれば、自己資金を準備して頭金を増やす（借入額を減らす）、返済期間を長くするといった調整も必要となるでしょう。
★注意★
借入額がそのままで毎月の返済額を減らすと返済期間が長くなり、その分の支払利息はふくらみます。金利によっても返済額は変動しますので、シミュレーションはあくまで目安と考える必要があります。
※ここでは計算をシンプルにするため、不動産投資の場合に生じる固定資産税などの税金、各種控除、諸経費は考慮していません。詳細は不動産会社など専門家へ相談するのがおすすめです。
利益を考慮しながら黒字で運用できるか確認する
投資でローンを利用する際は、当然ながら「黒字で運用できるか」を考慮する必要があります。不動産投資は「物件購入さえすれば、確実に毎月安定した収入が見込める」というわけではありません。
例えば…
入居率が悪くて頻繁に空室が発生するような物件を選んでしまうと、安定した家賃収入が得られなくなり、物件を維持・管理するためのコストだけがかかり続ける赤字経営となってしまいます。
利益が見込める物件を購入するには、収益性が悪くなるリスク要因がないか事前に確認する必要があります。
■関連記事：不動産投資の8つのリスクと回避のための対策について【徹底解説】
維持管理費など長期スパンで必要なコストを把握する
不動産投資では初期の物件購入費のほかに、ランニングコストが発生します。そのため、ローンの返済額だけでなく、どの程度ランニングコストがかかるのかも、しっかり把握しておく必要があるでしょう。
不動産投資でかかるランニングコストには以下のようなものがあります。
・管理委託費（管理会社に管理を委託する場合）
・修繕費（修繕積立金）
・火災保険や地震保険などの損害保険料
・固定資産税・都市計画税 など
このように、不動産投資ではローンの返済額以外にも、維持・管理費用、税金などのコストが定期的に発生します。短期的な視点だけではなく、長期的にかかるコストも把握しておくのがポイントです。ランニングコストの中には経費計上できるものもあり、確定申告をすることで節税効果が期待できる場合があるので、正しく活用しましょう。
■関連記事：不動産投資でかかる経費とは？どこまで経費にできるかも解説
長期ローンのときは金利変動にも注意が必要
不動産投資ローンを利用する際は、金融機関などが融資の際に設定している金利タイプにも注意が必要です。特に長期ローンで変動金利になっている際は、金利上昇リスクを考えておく必要があります。
金利タイプには大きくわけて「変動金利」と「固定金利」の2つがあります。
●変動金利とは
変動金利は、景気など経済動向により金利が上下するタイプで、利率は半年や数年ごとなど定期的に見直されます。融資時には低金利だったとしても、設定金利が上がれば返済額が増加します。
●固定金利とは
固定金利は、返済期間中の金利が変わらないタイプです。利率が固定されることで返済計画が立てやすいことがメリットですが、変動金利よりも高い利率に設定されている傾向です。
このように、変動金利は返済期間のうちに金利が上昇する可能性もあるため、その点はリスクとして覚えておきましょう。
悪い借金になりやすい3つの特徴
ここからは、「悪い借金」になりやすい3つの特徴について見ていきましょう。
高金利な借金を利用する
悪い借金の1つ目は、無理の生じるような「高金利の借金」をすることです。金利が高いということはそれだけ返済額が高額になりやすいため、余剰資金がない状態で借金してしまうと生活に悪影響を与える悪い借金になりやすいでしょう。
例えば…
次の条件で新築マンションを購入するとします。
・借入金額：3,000万円
・返済期間：30年
・返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定）の場合
次に「固定金利」が1％、3％、5％の場合で、それぞれの総返済額をシミュレーションしてみましょう。
| 固定金利1％ | 固定金利3％ | 固定金利5％ | |
| 毎月の返済額 | 約9.6万円 | 約12.7万円 | 約16万円 |
| 年間返済額 | 約116万円 | 約152万円 | 約193万円 |
| 総返済額 | 約3,474万円 | 約4,553万円 | 約5,798万円 |
参考：日本政策金融公庫の事業資金用返済シミュレーションで算出
総返済額を比較すると、金利1％と3％で約1,079万円、金利1％と5％では約2,324万円の差になりました。
このように、同じ金額を借りたとしても、金利が数％違うだけで返済金額に大きな差が生じることが分かります。融資の際には、返済に無理の生じない金利かどうかも確認しておきたいポイントです。
返済のために生活や趣味のお金を削らなければならない
毎月の返済のために、生活費を切り詰めたり趣味のお金を削ったりする必要があるような借金は、悪い借金といえます。ローン返済が家計を圧迫してしまう状況が続くと、貯金をする余裕もなくなり、病気など急な出費が必要になったときに対応できません。また、趣味など暮らしの中の楽しみを切り詰めてしまうと、精神的なゆとりを失ってしまうでしょう。
★ポイント★
投資のためにローンを利用する際は、生活に必要なお金は確保した上で、毎月無理なく返済できる金額を借り入れることが大切です。
ローン条件を無視してリスクの高い投資商品に手を出す
ローンには、用途が決まっている「多目的ローン（目的ローン）」と用途が自由な「フリーローン」があります。いずれの場合でも、事業性資金への流用や、株式やFXなどの投機目的では融資は受けられません。
また、不動産投資に利用できるローンは「不動産投資ローン」や「アパートローン」などの名称で提供されていて、マイホーム購入の際に利用可能な「住宅ローン」とは明確に区別されています。住宅ローンは居住用の物件購入が目的のため低金利・各種優遇措置があり、投資目的で利用するのは違法です。
★注意★
決められたローン目的や融資条件などを無視して、「ハイリターンが得られる」などと周囲に言われて投資商品に手を出すことは大きなリスクを招く「悪い借金」ですから、絶対に手を出さないようにしましょう。
不動産投資なら専用のローンが利用できる
不動産投資をする場合、「不動産投資ローン」と呼ばれる不動産投資用の物件購入を目的とした専用のローンが提供されています。
ここでは、不動産投資ローンの概要や利用するメリットを紹介します。
不動産投資ローンとは
一般的に知られている住宅ローンは、ローン利用者が購入した物件に自ら居住する際に利用できるものです。
一方、不動産投資ローンとは、事業目的で不動産を購入する際に利用できるローンです。マンションやアパートなどの不動産を購入して人に貸し出し、家賃収入を得て賃貸経営を行う場合に利用できます。
投資用物件を住宅ローンを利用して購入することは禁じられています。自らが居住する目的以外で住宅ローンを不正利用した場合には、全額一括返済を求められることもあります。そのため、投資目的であれば、不動産投資ローンを利用する必要があります。
【不動産投資ローンと住宅ローンとの違い】
| 比較項目 | 不動産投資ローン | 住宅ローン |
| ローンの目的 | 不動産投資で収入を得るための事業用 | 物件購入者が自分で物件に住むための居住用 |
| 審査基準 | 事業の収益性や継続性など | 契約者の属性（年齢・年収・勤続年数など）や個人信用など |
| ローンの返済原資 | 家賃収入 | 給与収入など |
| 金利の目安 | やや高い（1％台～4％台程度） | 低い（1.45％～2％程度） |
不動産投資ローンを組むメリット
不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が少なくても不動産投資に挑戦することが可能です。また、運用に成功すれば、少ない自己資金で大きな収益を得られます。
長期的な資産形成を目指す不動産投資の場合、株式やFXのように購入時と売却時の差益を得るキャピタルゲインではなく、毎月の家賃収入をコツコツと得るインカムゲインを重視する点が大きな特徴です。そのため、所有物件の空室率を抑えて安定した賃貸経営ができれば、物件を所有しながら家賃収入をローン返済にあてられます。
さらに、不動産投資ローンを組む際には、住宅ローンと同じく団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。万一、ローン完済前に契約者が亡くなった場合には、ローン残金がゼロとなり不動産はそのまま家族などに資産として残すことができます。
不動産投資の審査内容
不動産投資ローンの審査基準は公表されていません。しかし、一般的には借り入れる人の属性をはじめ、購入物件の収益性や継続性などが考慮されるといわれています。
収益性に関しては、空室リスクと利回りを中心に評価されます。物件が人気エリアにあり、築年数が浅ければ空室リスクが少ないと判断されると考えられます。また、築浅の物件は修繕にかかる費用が低いことから、利回りが安定すると評価される傾向にあります。
事業の継続性の観点からは、物件の空室が長引いて家賃収入が落ちたときのことを想定して、返済能力（属性や信用情報など）や不動産投資の実績などが評価ポイントになるでしょう。
不動産投資は借金を利用することでレバレッジ効果が狙える
不動産投資では、借金を利用することでレバレッジ効果を狙うことができます。ここからは、レバレッジ効果の特徴・メリットについて解説します。
レバレッジ効果とは？
「レバレッジ」とは英語で「てこの原理」を意味する言葉です。つまり、小さな力で大きなものを動かす仕組みのことです。投資におけるレバレッジとは、手持ち資金以外の借り入れを利用することで、少ない自己資金でも大きなリターンを期待できることをいいます。
レバレッジにはリスクもありますが、投資を始める際の元手が少ない人にとっては魅力的な仕組みです。
レバレッジ効果を効かせるとどのような影響がある？
不動産投資におけるレバレッジ効果のメリットは、少ない自己資金で効率よく収益性を高められることです。分かりやすい例を挙げて、その効果を見てみましょう。
■レバレッジを効かせないケース
・自己資金1,000万円
・借金をしないで自己資金のみで、1,000万円の物件購入
・物件利回り10％と仮定すると、年間利益は100万円
■レバレッジを効かせたケース
・自己資金1,000万円、金融機関から3,000万円を借り入れ
・自己資金と借金を合わせて、4,000万円の物件購入
・物件利回り10％と仮定すると、年間利益は400万円
ここでは分かりやすくしているので、借入利息や各種経費、税金については割愛していますが、同じ自己資金額でも、レバレッジを効かせない・効かせたケースで年間利益に大きな違いが出ることが分かるでしょう。
不動産投資でレバレッジ効果を高めるためのポイントとは？
不動産投資でレバレッジ効果を高めるには、融資期間やランニングコストについて押さえておくのがポイントです。例えば、融資期間が短ければ、その分、毎月・毎年の返済額が大きくなりキャッシュフローを得られなくなる恐れがあります。
また、不動産投資では毎月の返済のほかにも、修繕積立金や固定資産税・都市計画税などの税金もかかるため、それらのコストも考慮しなくてはいけません。確定申告・損益通算で節税効果も期待できますが、長期的に運用が黒字となって安定したキャッシュフローを確保できることが重要です。
借金をして投資を行うときに注意したいポイント
不動産投資ローンを利用して不動産投資を行う際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。ここでは、主なポイントを3つご紹介します。
住宅ローンの不正利用をしないようにする
不動産投資ローンに比べて住宅ローンの金利は低いため、住宅ローンでお金を借りて不動産投資物件を購入したいと考える人もいるかもしれません。しかし、住宅ローンで投資用の不動産を購入することは契約違反の不正利用となる行為です。
もしも、不正利用が発覚すると、借入先から一括返済を求められる可能性があります。また、状況によっては詐欺の被害にあったとして警察へ通報されたり、損害賠償請求されたりするケースもあるでしょう。
なお、転勤などにより住宅ローンを組んでいる自己居住用の物件に住めなくなり物件を貸し出す場合は、用途を事業用に変更する必要があります。そのようなときには、契約違反にならないよう必ず用途変更をする前に融資者に相談しましょう。
SNSやオンラインでの勧誘は慎重に精査する
SNSやオンラインで不動産投資の勧誘を受けた際は、その内容を慎重に精査しましょう。詐欺まがいの物件を高値で購入させられたり、入居者の管理を担うサブリース業者が倒産したまま放置された物件を購入させられたりするトラブルが報告されています。
勧誘を受けた際には、勧誘を行う業者が「実際に実在しているかどうか」や「国の登録業者かどうか」を確認し、身元の確かな業者による勧誘かどうかを確認することが大切です。
また、なりすましにも注意して「必ず儲かる」「あなたにだけ教える」といった甘い言葉にも注意しましょう。
投資に挑戦するときには安心できる専門家に相談する
不動産投資に臨む際は、信頼できる専門家が発信する情報に耳を傾けたり、投資物件があるエリアに詳しい不動産会社や、不動産投資の実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
企業所在地や事業内容、取引実績、口コミなどを確認し、実店舗が近くにある場合は実際に来訪した際の対応などから、信頼できる会社かどうかを判断するとよいでしょう。
特に、会社員や公務員の人が副業で投資をする場合には、オーナー自らが賃貸業務を行うには手間がかかります。賃貸業務を委託できる賃貸物件管理会社とスムーズな連携が取れたり、物件運用中の疑問点についてフォロー体制が整っているのかも確認しておくのがおすすめです。
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資産運用には不動産投資など「良い借金」の選択を！
ここまで「良い借金」と「悪い借金」の違いや、投資を行う際の「良い借金」をするポイントについて解説してきました。
自分の収入の範囲内で無理なく返済できる借金であれば、それは悪い借金ではありません。また、レバレッジを効かせることができれば、自己資金だけを運用するよりも大きな利益を生み出せる可能性があり、良い借金となり得るでしょう。
将来に向けた資産形成に最適な「良い借金」を検討するなら、不動産投資ローンを活用できるワンルームマンション投資も選択の一つです。メイクスでは、経験豊富な専門知識を持ったコンサルタントが、マンション投資による資産形成をサポートしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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