新築ワンルームマンション投資は、否定的な意見も散見されるものの、適切な戦略と情報に基づいて行うことで、成功を収めているオーナーも数多く存在します。
そこで今回は、「なぜ、不動産投資が成功しにくい」と見なされがちなのかや「リスクや課題をどのように克服し、投資を成功に導いていくか」について具体的な秘訣を解説します。
目次
新築ワンルームマンション投資が成功しにくいと言われる主な理由
新築ワンルームマンションへの投資は「成功しにくい」と言われることもあります。
はじめに、新築ワンルームマンションの投資が、他の不動産投資より難しいとされる主な理由を2つ紹介します。
- 新築物件は中古物件の相場価格よりも投資額が高くなるから
- 新築ワンルームタイプは利回りが低い傾向にあるから
新築物件は中古物件の相場価格よりも投資額が高くなるから
不動産投資用のマンション購入費用には、土地代、建築費、さらには広告宣伝費など、さまざまなコストが反映されています。新築ワンルームマンションの場合、最新の資材や設備が採用されるなどして中古物件と比べて物件価格が高くなるため、初期投資額が大きくなります。
また、中古物件は築年数に応じて落ち着いた価格になっていたり、過去の賃貸経営の運用データに基づく収益予測がしやすかったりするため、投資計画が立てやすいというのが利点です。一方、新築物件はまだ運用実績がないので収益予測が立てにくく、中古物件に比べてハードルが高くなる傾向にあります。
このように、中古物件と比べて投資額が大きくなることが、新築ワンルームマンション投資が成功しにくい理由と言われる場合があります。
新築ワンルームタイプは利回りが低い傾向にあるから
新築ワンルームマンションは単身者需要が高い物件であるため、主に首都圏などの都市部に建設されることが多い間取りタイプです。
これらの地域のマンションは賃貸需要が高く、投資しやすい面もありますが、立地の良さにともない土地代が高騰するため、相対的に投資額が増加します。投資額が高くなってしまうと、結果として利回りが低下する傾向にあります。
新築ワンルームマンション投資は、短期間での大きなリターンを期待するよりも、長期的な視点で安定した収益を目指すタイプの投資です。これはハイリスク・ハイリターンを求めるような投資戦略とは異なり、地道な運用が求められる性質のものです。
そのため、利回りを重視して短期間での収益にこだわるオーナーにとっては、新築ワンルームマンション投資は成功しにくいと判断される場合もあります。
新築ワンルームマンション投資のメリット
投資スタイルによっては成功しにくいとされることもありますが、新築ワンルームマンション投資ならではのメリットもいくつかあります。
ここからは、新築ワンルームマンション投資の以下のようなメリットについて解説します。
- 空室リスクが低く入居率を維持しやすい
- 経年劣化による修繕発生の心配がなく物件管理しやすい
- 流動性が高く売却益（キャピタルゲイン）を狙いやすい
空室リスクが低く入居率を維持しやすい
賃貸市場において、新築や築浅の物件は高い人気があり、空室のリスクが低いという大きな利点があります。また、最新の設備や流行のデザインを採用しやすく、借り手が見つかりやすいです。
特に、周辺エリアに中古物件がある場合、新築物件は明確な差別化が可能となり、通常よりも高い家賃を設定しやすくなります。さらに、区分所有のマンション投資では、1部屋単位での投資が可能であるため、自分の運用スタイルに合った部屋数に絞れて、管理がしやすいというメリットもあります。
投資初心者や経験の浅いオーナーにとっては、物件管理や資産運用がしやすく、一棟マンションや一棟アパートまるごとの投資に比べてリスクを低減できる点が魅力です。
経年劣化による修繕発生の心配がなく物件管理しやすい
新築物件への投資には、経年劣化に関する心配が少ないというメリットがあります。新しい状態で賃貸経営を始められるため、最初の一定期間は室内設備や建物の大規模な修繕、共用部分のメンテナンスの必要がほとんどありません。
また、入居者の入れ替わりがあった場合でも、新築または築浅の物件では、通常の清掃やちょっとした修理以外に大がかりな修繕やリフォームが必要になることは少ないです。初期投資後の追加コストを抑えられる点は、中古物件にはない魅力でしょう。
ただし、新築物件でも予期せぬ設備故障などが起こり得るため、そのための予備資金を確保しておくことは重要です。
流動性が高く売却益（キャピタルゲイン）を狙いやすい
資産の売買のしやすさは「流動性」と表現されますが、一般的に不動産の流動性は株式などの金融資産に比べて低いとされています。これは、オーナーが売却を決定しても、即座に買い手が見つかりにくい点や、売却までさまざまな手続きが必要となる点が原因です。
売却の際には、不動産仲介業者を通じて適切な買い手を見つけ、条件交渉、契約締結、さらには所有権の移転といった多くの手続きが必要となります。しかし、ワンルームマンションは他の不動産タイプと比較して投資額が低く抑えられるため、取引が行われやすく、流動性が比較的高いと評価されます。
また、地価が上昇傾向にある首都圏などの地域では、購入価格を上回る売却額で取引されることもあり、売却益（キャピタルゲイン）を狙いやすいです。
新築ワンルームマンション投資を成功させるポイント一覧
新築ワンルームマンション投資を成功に導くためには、押さえておきたい次のようなポイントがあります。
- 物件購入前に投資目的を明確にする
- 立地や設備など入居者ニーズを重視する
- 出口戦略を投資前に検討する
- 運用コスト（管理費）も考慮する
- 入居者トラブルを減らすような対策をする
- マンション管理組合へ積極的に参加して資産価値向上を図る
- 信頼できる実績豊富な不動産投資会社を選ぶ
それぞれのポイントについて解説します。
1．物件購入前に投資目的を明確にする
新築ワンルームマンション投資に限りませんが、資産運用を行う前に目的や目標をはっきりさせることが非常に重要です。なぜなら、投資目的によって最適な投資手段は異なるからです。
新築ワンルームマンション投資は、低リスク・低リターンを特徴とし、コツコツと長期的に資産を形成するのに適しています。短期的な高収益を期待する投機的な手法とは異なり、長期にわたる安定した運用と返済計画を要する投資スタイルです。
短期間での収益を重視する場合、新築ワンルームマンションよりも株式や投資信託など他の金融商品が向いている可能性があります。さらに、利用可能な資金に応じて、不動産投資の中でも一棟マンションや一棟アパートの購入、あるいは中古物件への投資が選択肢になることも考えられます。
このように、自身の投資目的に基づいて最適な投資手法を選ぶことが、成功へのカギです。
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2．立地や設備など入居者ニーズを重視する
投資物件を選ぶ際、単に利回りの高さに目を向けるだけではなく、立地の良さや入居者のニーズに応じた設備を重視することが重要です。単身者は、ファミリー層とは異なる独特のニーズを持っており、その期待に応える設備が備わっているかが物件選びの大きなポイントです。
時代とともに入居者のニーズは変わり、現代ではエアコンや温水洗浄便座が基本設備とされています。さらに、安全性を重視する傾向が強まっており、モニター付きインターフォンや充実したセキュリティシステムが求められるようになっています。
また、無料インターネット接続、24時間利用可能なゴミ置場、宅配ボックス、IoTを活用したスマートホームといった設備も人気です。これらの要素を備えた物件を選ぶことで、入居希望者の満足度を高め、投資の成功率を上げられます。
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3．出口戦略を投資前に検討する
不動産投資において利益を得る方法は、毎月の家賃収入によるインカムゲインと、物件の売却時に得られるキャピタルゲインの2つです。物件を将来的に高値で売却することを目指すキャピタルゲインの場合、投資開始前に「いつ、どのタイミングで売却するか」という出口戦略を練ることが重要です。
物件を継続的に保有する選択肢もありますが、資産価値が上昇したタイミングで売却すれば、売却益を使って大規模な投資に進むことが可能になります。出口戦略を事前に検討しておくことで、市場の変動に応じた計画的かつ冷静な対応が可能となり、投資のリスクを管理しつつ機会を最大限に活用できます。
したがって、物件を長期保有する意向があっても、状況に応じて適切に対応できるように出口戦略を準備しておくことは、賢明な投資判断を行う上で大切です。
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4．運用コスト（管理費）も考慮する
不動産投資では、初期の購入費用だけでなく、運用中にもさまざまなランニングコストが発生します。
特に不動産投資ローンを利用する場合、ローンの返済計画を考えるだけではなく、運用コストの管理も重要です。不動産の運用においては、多くのオーナーが賃貸管理会社に管理業務を委託しますが、この際に発生する「管理費」は、長期的に見るとまとまった金額になりやすいため、ローン返済とあわせて事前にシミュレーションしておきましょう。
管理費は通常、毎月の家賃収入の数パーセントを占め、この費用で賃貸管理会社は入居者の募集、契約手続き、家賃の集金代行、入居者のクレーム対応などを行います。委託サービスを受けることで、オーナー自身の負担は軽減され、よりスムーズな物件運用が可能となります。
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5．入居者トラブルを減らすような対策をする
賃貸経営において、入居者とのトラブルはオーナーにとって大きな負担となり得ます。家賃の滞納、騒音問題、タバコやお香などニオイに関連したトラブル、ゴミ出しのマナー違反などがよく発生する問題です。
これらの問題は、物件の入居者が原因の場合もあれば、近隣住民が引き起こすこともありますが、いずれにしても問題が発生した際は、オーナーとして迅速に対応をとる必要があります。対策としては、入居者の選定に際して審査を厳格に行うことが基本です。さらに、物件の管理状況を定期的にチェックし、トラブルを未然に防ぐことも重要です。
また、トラブル発生時の対応力がある賃貸管理会社に物件管理を委託しておくことで、オーナーの負担を軽減できます。また、普段から住環境を悪化させずにおくことで、安定した家賃収入を維持することも期待できるでしょう。
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6．マンション管理組合へ積極的に参加して資産価値向上を図る
マンションの区分所有者は、各区分所有者で構成されるマンション管理組合の組合員になります。管理組合では、建物全体と共用部の適切な維持管理、長期修繕計画の策定、日常的な住環境の向上において重要な役割を担います。総会などではマンションに関する重要な意思決定が行われるため、積極的に参加するのがおすすめです。
マンションの資産価値は、建物の維持管理状況や長期修繕計画の適切な遂行、修繕積立金の効果的な管理によって大きく影響を受けます。そのため、管理組合に積極的に参加することで、自身の資産が直面している問題を把握し、改善策を提案する機会を持てます。
このように、管理組合の活動に関与することはオーナーの利益に直結し、不動産投資の成功において非常に重要な要素であることは認識しておいて損はないでしょう。
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7．信頼できる実績豊富な不動産投資会社を選ぶ
ひとくちに不動産会社といっても、会社によって得意分野は異なります。居住用物件、商業施設などの事業用物件、土地、戸建てや新築分譲住宅、または注文住宅の建築など、取り扱っている物件の種類はさまざまです。
そのため、新築ワンルームマンション投資を考えている場合、投資用物件に特化した不動産投資専門会社を選ぶことが重要になります。
投資専門の不動産会社を選ぶ利点は、投資観点での豊富な取引実績と専門的な知識があることです。不動産投資市場の動向解析、物件の選定、資金計画の立案において、実績に基づいたアドバイスを期待できます。また、不動産投資のトレンドや物件の最新情報など、専門会社ならではの情報力が期待できます。
新築ワンルームマンション投資の特性を知って運用計画を立てよう！
新築ワンルームマンション投資には「成功しにくい」とされる理由もある一方で、魅力的なメリットもあります。自分の投資スタイルに向いているのであれば、しっかりとした運用計画やリスク管理、適切なアプローチを行うことで、不動産運用の成功を収めることが可能です。
もし、新築ワンルームマンション投資を検討する際は、不動産投資の実績が豊富なメイクスにぜひご相談ください。専門知識を持つコンサルタントが、最良の資産運用をサポートいたします。
